更新日期：2024年11月
外國人可透過50年租賃產權，在越南合法持有住宅房地產；該產權可續期，若物件出售予越南公民，亦可轉換為永久產權。此產權架構受《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）及第95/2024/ND-CP號法令規範，並提供核發「土地使用權與房屋所有權證書」的法源框架，該證書通常稱為「粉紅簿」。本指南提供英文、繁體中文、簡體中文及韓文版本，旨在支援我們的國際投資人社群。
50年租賃產權模式如何運作？
您透過與開發商簽署買賣合約（SPA）取得所有權。雖然外國人持有的粉紅簿會明確載明50年期限，但《2023年住宅法》第176條已提供清楚的法律途徑，可於期限屆滿時申請延長。資產流動性仍然維持高水準，因為當您將該戶出售給越南公民的同一刻，產權會自動轉換為永久產權，使該資產與本地持有物件無異。
外國買方有哪些具體配額限制？
法律對所有權設有嚴格上限：外國人在任何單一住宅公寓大樓中，持有戶數不得超過總戶數的30%。針對有土地權利的住宅建案，例如透天厝或聯排住宅，外國人持有比例限制為總戶數的10%，或在單一坊級行政區內最高250戶。若配額已滿，開發商依法不得與持外國護照者簽署銷售合約。支付訂金前，務必向當地建設廳確認剩餘外國人配額。
我如何將資金匯出越南？
為確保合法匯出資金，您必須在越南持牌商業銀行開立專用帳戶，用於您的房地產交易。您需要以正式銀行電匯單據及完稅收據記錄每一筆交易。當您出售房地產並就交易總價繳納法定2%個人所得稅後，即可依法將剩餘款項匯往海外。
若以長期增值為目標，資金應集中在哪些標的？
建議鎖定具備在建案交屋後12至24個月內核發粉紅簿紀錄的開發商所推出之物件。在 Ho Chi Minh City 等核心樞紐，距離 Metro Line 1 車站500公尺內的資產，過往年化資本增值率約達5–8%。建議將搜尋重點放在60平方公尺至120平方公尺的戶型，因為此類面積區間通常具備最強租金收益率與退場流動性。
非稅務居民的稅務影響為何？
非稅務居民在轉讓房地產時，須按出售總價繳納2%稅款。租金收入方面，若您的年度租金收入超過1億 VND（約4,000 USD），則須合計繳納10%稅負（5%增值稅及5%個人所得稅）。請檢視越南與您本國之間的避免雙重課稅協定（DTA），以避免重複申報。
常見問題：海外買方常遇到的門檻
- 我可以延長50年租賃產權嗎？ 可以，《2023年住宅法》授權將所有權期限再延長50年，前提是您須在現行期限屆滿前向地方主管機關提出申請。
- 外國人的粉紅簿是否不同？ 其法律效力與本地產權相同，但會包含有關期限限制的註記。
- 如果我無法取得粉紅簿怎麼辦？ 若開發商在先前建案期別中未能核發產權證書，法律摩擦風險偏高；應優先選擇已有國際買方取得證書的建案。
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資料來源：
- 《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）：https://quochoi.vn
- 第95/2024/ND-CP號法令，詳列《住宅法》之施行細則：https://chinhphu.vn
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