更新：2024 年 5 月
外國人可在越南依法持有住宅房地產，期限為 50 年租賃產權，並可依據《2023 年住宅法》及第 95/2024/ND-CP 號法令申請展延。雖然您並不直接持有土地所有權，但您將取得「粉紅簿」——正式名稱為土地使用權及房屋所有權證書——這是一份以您名義核發、由國家背書且具法律拘束力的產權文件。本文提供英文、繁體中文、韓文及日文版本，以協助我們的全球投資人。
外國人可以在越南直接持有房地產嗎？
可以，您應一律以自己的護照姓名直接購買房地產，而不是使用當地名義人。依據《2023 年住宅法》，外國個人於任何單一公寓大樓中，持有戶數嚴格限制在總戶數 30% 以內。就有土地住宅建案而言，外國人持有上限為每一坊級行政單位 250 戶。您的買賣合約（SPA）將在此法定配額內正式保障您的單位。越南市場的一項優勢在於，若您將單位轉售予越南國民，該產權將自動轉為永久產權，使您相較於其他東南亞市場享有更佳的退場流動性。
「粉紅簿」的法律地位是什麼？
粉紅簿是確認您所有權的主要國家核發文件。第 95/2024/ND-CP 號法令規定，對外國持有人而言，此證書將明確記載 50 年期限。於初始 50 年屆滿後，只要建築物符合當時的安全與居住適格規範，即可向地方主管機關申請展延。透過有效護照直接與開發商交易，您可避免高風險的「名義人」安排；此類安排在法律上無法強制執行，且無法在越南法院獲得保障。
我應如何處理資金匯回與外匯管制？
越南實施嚴格外匯管制，要求您為每一分投資資金保留可驗證的書面軌跡。您必須將購屋款項由海外銀行帳戶直接匯入開發商在越南指定的建案銀行帳戶。當您日後需要將租金收益或資本利得匯回母國時，此特定的「乾淨」管道是通過防制洗錢（AML）審查的必要條件。使用非正式管道或當地現金轉帳，將永久阻礙您透過正式銀行體系將獲利匯出越南的能力。
哪些資產提供最高租金收益率？
目前表現優異的資產集中於 Ho Chi Minh 市捷運 1 號線 500 公尺範圍內、以大眾運輸導向開發（TOD）為核心的建案，或中央商務區（CBD）內的 A 級住宅大樓。這些單位能承接來自外籍人士與高收入本地專業人士的最高需求。雖然外圍區域建案可能呈現較低進場價格，但經常面臨租賃去化率偏低，以及缺乏足以抵禦市場波動、保護您資本的流動性。
常見問題
我可以展延 50 年租賃產權嗎？ 可以。《2023 年住宅法》第 177 條提供明確的法律展延途徑。只要房地產仍維持結構安全，您即可於繳納規定行政費用後，向省級人民委員會申請展延。
外國人需要繳納房地產稅嗎？ 越南維持低稅負的房地產環境，僅有名目上的年度土地稅。然而，您須就租金收益與資本利得繳納個人所得稅（PIT）。我們建議諮詢稅務顧問，檢視您母國與越南之間的避免雙重課稅協定狀態，以優化您的稅務配置。
正確的付款程序是什麼？ 所有付款皆必須透過國際電匯，由您的個人海外銀行帳戶直接匯入開發商的建案帳戶。請勿以現金或第三方中介方式付款，因為這些方式會使未來獲利匯回與合法產權驗證所需的審計軌跡失效。
資料來源
- 《2023 年住宅法》（第 27/2023/QH15 號法律）[thuvienphapluat.vn](https://thuvienphapluat.vn)
- 第 95/2024/ND-CP 號法令（詳述《住宅法》之施行）[chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
- 越南國家銀行（SBV）外匯管制規定 [sbv.gov.vn](https://sbv.gov.vn)
審閱者： 越南房地產法律服務台法律顧問
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