外國買家如何將越南房地產出售款項匯回本國：銀行文件、完稅證明與外匯規範

更新日期：2024年10月

依據《2023年住宅法》及第95/2024/ND-CP號政令，外國人可合法持有越南住宅產權，期限為50年並可續期。與西方的完全所有權（fee-simple）不同，越南將外國人持有比例限制於特定住宅建案的配額之內，因此「實用性」與法律合規成為投資成功的首要關鍵。

外國人持有配額如何運作？

在現行法規架構下，建商將單一集合住宅建案售予外國個人的比例，依法上限為總戶數的30%。這造成了有利於早期進場者的供需失衡。當您在此30%配額內鎖定一戶，等於是投資一項稀有資產。由於在精華地段此配額往往迅速售罄，您的物件在未來轉售時將成為搶手的優質商品。

為何地段選擇不容妥協？

成功的投資人會忽略華麗的宣傳手冊，轉而聚焦於基礎建設的連結性。請優先選擇位於Ho Chi Minh市即將通車捷運線1公里範圍內的物件，或Binh Duong快速擴張工業區周邊的標的。鄰近交通樞紐的中價位公寓，其流動性高於偏遠且開發不足行政區的豪華透天厝。您的退場策略，完全取決於建案對當地勞動人口與都市通勤族的可及性。

出售後我能將資金匯回母國嗎？

可以，只要您保有完整嚴謹的稽核紀錄，資金匯回即屬合法。您必須透過正式銀行匯款將資金匯入越南，以建立可查證的紀錄。出售時，您須向當地銀行提供經公證的買賣合約（SPA）、完稅證明及銀行交易明細。「檯面下」的私下交易將使合法資金匯回無法進行，因此完整的文件是您最關鍵的資產。

出售物件的退場策略為何？

您有兩條截然不同的退場管道。您可將權益於50年租期的剩餘年限內，轉售給另一位外國買家。或者，您也可以出售給越南本國國民。後者通常更具獲利空間，因為依《2023年住宅法》，物件產權在移轉予本國人時，將自動轉換為「永久」（完全所有權）狀態。此一轉換機制，讓您能在退場價格上攫取「流動性溢價」。

投資人常見問題

我能延長50年租賃期限嗎？

可以。《2023年住宅法》提供了延長持有年限的明確機制。儘管市場仍在成熟階段，此程序已獲法律認可，並隨著建案業主累積續期經驗而持續趨於透明。

租金收入需要繳稅嗎？

需要。若年度租金收入超過1億越南盾（約4,000美元），外國屋主須繳納個人所得稅（PIT）與加值型營業稅（VAT）。您必須將這些法定義務納入淨收益的試算之中。

買預售屋還是中古屋（次級市場）較好？

購買預售屋可讓您以初始價格層級進場，並搭配分期付款，最適合追求長期資本增值。次級市場購入則能立即獲取租金收益，但通常需要較高的前期資金投入。

市場策略的現實面

越南並非「快速轉手」的市場；它是一場押注於快速都市遷移與工業擴張的長期布局。將物件收購視為風險管理演練的投資人，會發現《2023年住宅法》所提供的法律架構相當穩定。請聚焦於目前正進行重劃或推動大眾運輸導向開發（TOD）的行政區。倘若您等到某個區域完全發展成熟才進場，便已錯過賺取最大資本利得的時機。

資料來源：

• 第27/2023/QH15號住宅法。
• 詳述住宅法之第95/2024/ND-CP號政令。
• 越南社會主義共和國政府公報（vanban.chinhphu.vn）。

專業審閱：Nguyen Minh Tuan，資深房地產法律顧問。