出售越南房地產後如何將資金匯回本國

更新日期：2024 年 5 月

外國人可在越南合法持有住宅房地產；惟依據《2023 年住宅法》及第 95/2024/ND-CP 號議定，其產權形式為可續期 50 年租賃權益，而非永久自由持有產權。此法律架構為非居民參與越南房地產市場提供明確且制度化的途徑。本指南提供英文、繁體中文、韓文及日文版本，以便利國際投資人閱讀。

外國買方適用哪些具體持有規定？

依《2023 年住宅法》第 16 條，外國個人僅限持有經核准商業住宅建案內的單位。您在任何單一公寓大樓中，最高持有比例不得超過總戶數的 30%。交易完成交割後，您將取得「粉紅本」，即正式的土地使用權及房屋所有權證書。雖然您的初始期限為 50 年，但若您將該單位出售予越南公民，其狀態將自動轉換為永久自由持有產權，提供可靠的退場途徑。

50 年租賃權對投資人而言是否真的是限制？

50 年期限屬可續期的持有期間，並非投資權益的到期。多數投資人更重視資本增值與租金收益，而依歷史經驗，這些收益通常在前 10 至 15 年達到高峰。考量越南快速都市化及中產階級擴張，此期間鮮少妨礙投資人實現可觀投資報酬。

資金與稅務文件有哪些要求？

您必須將所有投資資金自海外銀行帳戶直接匯入越南建案指定帳戶，以符合越南國家銀行規定。房地產購買禁止採現金交易。若要將獲利匯回境外，您必須保留清楚的稽核軌跡，包括原始資金匯入證明，以及租金收入或資本利得已依法納稅的證明。若未能保存這些紀錄，將無法合法將資金匯出越南。

若追求最佳報酬，應將房地產搜尋重點放在哪裡？

建議優先鎖定新基礎建設周邊資產，尤其是 Ho Chi Minh City 與 Ha Noi 的捷運線建設項目。位於大眾運輸樞紐步行範圍內、亦即以大眾運輸導向開發（TOD）為核心的房地產，長期表現穩定優於整體市場。雖然 Ho Chi Minh City 的 District 1 仍屬具聲望地段，但目前面向年輕專業人士的較高租金收益，多出現在 Thu Duc City 等衛星核心區，當地基礎建設推進最為積極。

我應優先選擇預售屋，還是已完工的轉售物件？

預售屋具備較低進場價格，但在施工時程與開發商穩定性方面存在固有風險。若這是您首次進入越南市場，購買已完工建案會是較安全的選擇。此方式可讓您實地檢視施工品質、確認當前租客需求，並分析過往租金表現。

常見問題

• 我可以持有別墅或透天厝等有土地的房地產嗎？ 不可以。依第 95/2024/ND-CP 號議定，外國人持有範圍嚴格限於商業住宅建案內的公寓及集合住宅單位。
• 我可以將我的單位出售給另一位外國人嗎？ 可以，您可將 50 年期限中的剩餘年期出售予另一位符合資格的外國投資人，或出售予越南國民。
• 若我居住在海外，應如何管理該單位？ 多數投資人會委託專業物業管理公司。您仍須就租金收入負擔當地所得稅，稅額通常依總收入的一定比例計算。
• 若我規避官方銀行匯款規定，會發生什麼事？ 任何違反銀行匯款流程的行為，都將阻礙您的粉紅本核發，並在您日後退出市場時造成難以克服的法律障礙。

資料來源：

• [《2023 年住宅法》（第 27/2023/QH15 號法律）](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-577134.aspx)
• [詳述住宅法之第 95/2024/ND-CP 號議定](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-617835.aspx)
• [越南國家銀行外幣匯款規定](https://www.sbv.gov.vn/)

審閱者：越南房地產部門法律顧問