外國人如何出售越南公寓：稅務、公證流程、買方資格與資金匯出

更新：2024年5月

外籍個人可依據《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）及第95/2024/ND-CP號法令，透過50年租賃產權在越南合法持有住宅型房地產；此制度在實務上可作為產權持有的替代安排。不同於香港或新加坡等市場的永久產權制度，越南嚴格限制外資持有任何單一公寓建案總戶數的30%。本內容提供英文、繁體中文及韓文版本，以支持國際投資資訊透明度。

50年租賃產權的法律依據是什麼？

完成房地產購買後，您將取得「粉紅簿」（Pink Book），正式名稱為土地使用權及房屋所有權證書。對外國投資人而言，該產權證書授予期限為50年。依據《2023年住宅法》第177條，期限屆滿後，只要屋主持續維持符合法規的法律身分，即可申請續期。若您將單位出售予越南籍人士，該產權將自動轉換為永久產權，提供可靠的退場策略與高度流動性。

30%外資持有配額會如何影響我的購買？

《2023年住宅法》第172條規定，開發商不得將任何單一公寓大樓總戶數超過30%的單位出售予外籍個人或外國實體。在簽署任何訂金協議前，您必須向開發商確認該建案尚未達到30%上限。購買超出此配額的單位——常見做法是透過非正式私人「握手」協議進行——在法律上無效，且將無法核發粉紅簿，使您在越南法律下不具備保障地位。

我如何將租金收入與資本利得匯回本國？

資金匯出必須嚴格遵守越南稅法。若要將資本移出越南，您必須提出租金收入（適用標準稅率）與資本利得的完稅證明。您必須自最初取得房地產之日起，保留正式的銀行資金往來紀錄。請使用專精於非居民帳戶的當地銀行，以確保所有進出越南的資金均可提供文件，供越南國家銀行查核。帳外交易將阻礙您依法將收益匯往海外。

哪些地段具備最佳長期成長潛力？

歷史經驗顯示，在基礎建設成長與高收入人口移入相互配合的一線城市，資本增值表現最為強勁。在Ho Chi Minh City，建議聚焦第2郡（現為Thu Duc City），該區正發展為高科技與教育樞紐，以及鄰近捷運1號線延伸路段的區域。在Ha Noi，西部廊帶——尤其是Nam Tu Liem與Cau Giay——因政府部會遷移與A級商辦空間擴張，仍是國際投資人首選的核心區域。

外籍買方的標準限制有哪些？

• 房地產類型：您僅限購買公寓單位。您不得合法持有透天厝等有土地房地產，例如獨棟住宅或連棟透天，除非其屬於已取得明確政府核准的特定整體規劃建案。
• 融資：多數外籍買方會依開發商於施工期間提供的工程進度分期付款表付款（通常拆分為5%至10%的分期）。非居民申請當地房貸在行政程序上相當複雜；建議規劃100%自有資金付款，或於您的本國安排融資。
• 盡職調查：要求開發商提供其過往建案已取得粉紅簿的證明。成功完成產權移轉的紀錄，是衡量您投資安全性最精準的指標。

資料來源：

• 《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）– [https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)
• 詳述住宅法之第95/2024/ND-CP號法令 – [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)

審閱者：David Nguyen，資深房地產法律顧問，Ho Chi Minh City。