MASTERI COSMO CENTRAL：外國買家投資 Ho Chi Minh Quan 2 前應確認的重點

更新：2024年10月

是的，外國投資人可依法購買位於 Ho Chi Minh City 的 Masteri Cosmo Central 公寓，前提是交易須符合《2023年住宅法》第171條所規定之每棟公寓大樓30%外國人持有比例上限，並遵循第95/2024/ND-CP號法令項下之施行指引。外國自然人之產權架構為自土地使用權與資產所有權證書（一般稱為「粉紅簿」）核發日起算50年租賃產權，並可依現行政府規定享有續期權利。

為什麼 Thu Duc 區域（原第2郡）吸引外國公寓買方？

Thu Duc City 區域已轉型為核心住宅樞紐，因鄰近 HCMC 中央商務區（CBD），且捷運1號線工程快速整合周邊基礎建設，而持續吸引投資人進場。投資人通常鎖定此區，是因其提供穩定的高端公寓供給，價格依建案不同多落在每平方公尺約 VND 8,750萬至1.5億（USD 3,500至6,000）之間。此廊帶管理完善之資產，年租金投報率常見約4%至6%，主要受益於 BIS 或 TAS 等國際學校周邊外籍專業人士的強勁租屋需求。

外國人取得產權的合法途徑為何？

外國買方必須直接與建案開發商簽署正式買賣合約（SPA）。

• 產權年限：依《2023年住宅法》，您可取得50年租賃產權。
• 續期權利：依法得申請延長；具體續期程序將依您初始50年期滿時仍有效之法律規定辦理。
• 名額限制：《2023年住宅法》第171條限制任一單棟公寓大樓之外國人持有比例不得超過總戶數30%。在支付任何預訂費或訂金前，務必向開發商取得關於剩餘外國人可購名額的書面確認。
• 粉紅簿：您的產權證書將明確載明50年期限。為避免產權核發延誤，請於簽署買賣合約時確認您的護照與婚姻狀態文件已完成公證及查驗。

簽署買賣合約前應進行哪些盡職調查？

成功投資需要嚴謹控管資金流與稅務合規。

1. 付款與資金匯回：若要將出售所得匯出 Vietnam，您必須保留所有匯入款項的完整文件軌跡。這包括原始國際銀行匯款水單、經公證之買賣合約，以及官方稅務收據。
2. 稅務：非居民屋主於退場出售時，須就總成交價繳納2%個人所得稅（PIT），並就租金收入繳納5%個人所得稅。建議確認您的母國是否與 Vietnam 簽有避免雙重課稅協定，以評估是否可抵減相關成本。
3. 轉售機制：您可於任何時間轉售您的單位。當您出售予 Vietnamese 國民時，該不動產產權將自動轉為永久產權，這將大幅提升流動性與市場價值。

我該如何從海外管理公寓？

對來自 Hong Kong、Taiwan、South Korea 與 Singapore 等市場的投資人而言，遠端持有相當常見。多數成功屋主會委任當地專業代理機構，處理租客篩選、租金收取與年度稅務申報，費用通常約為月租金的5%至10%。在完成購買前，請確認 Masteri Cosmo Central 管理委員會是否提供內部租賃支援，並優先選擇專業家具配置方案，以爭取頂級租金溢價。

常見問題

我可以購買多戶嗎？可以，外國自然人可購買多戶，前提是所有外國主體合計持有戶數不得超過《2023年住宅法》規定之全建案30%名額上限。

如果我出售給本地買方會如何？對 Vietnamese 買方而言，產權將轉為永久產權，這可簡化您的退場流程，並擴大潛在買方池。

《2023年住宅法》是否改變我的產權權利？《2023年住宅法》與第95/2024/ND-CP號法令強化了外國人持有產權的法律認可，並要求所有交易均須透過正式銀行管道辦理，以確保您的權利在 Vietnamese 法律下受到保障。

資料來源

• 第27/2023/QH15號住宅法（《2023年住宅法》）：[https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
• 詳述住宅法之第95/2024/ND-CP號法令：[https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)

專家審閱：Ho Chi Minh City 房地產法律顧問團隊。