更新日期：2025年5月
是的，外國人可依法在越南購置住宅物業，包含MIDORI PARK The Nest等預售屋建案，惟需遵守《住房法》（2023年）所訂定之30%配額上限，並符合第95/2024/ND-CP號法令之法規程序。本內容於本平台提供英文、繁體中文、韓文及越南文版本，以協助國際投資人參閱。
外國人產權取得途徑如何運作？
外籍買家透過與建商直接簽訂《買賣合約》（SPA）取得物業。依據2023年《住房法》，您於單一公寓大樓內持有之單元數，不得超過總戶數之30%。
- 持有年限：外國人享有50年地上權，並可續約展延。
- 產權轉換：倘若您將單元轉售予越南籍公民，產權即轉為永久所有權。
- 權狀文件：建案完工並繳清全部款項後，您將取得「粉紅書」（土地使用權與房屋所有權證書）。此文件為日後轉售及合法匯出資金之必備法定文件。
MIDORI PARK The Nest建案概覽
本建案坐落於佔地110公頃的TOKYU Garden City園區內，規劃兩棟塔樓，共972戶。此案由日本東急株式會社（Tokyu Corporation）與越南Becamex IDC攜手合作打造，兩房單元起價88,500美元（約新台幣287萬元），預計交屋期間為2027年4月至7月。建案配備NTT雲端Wi-Fi及25樓空中泳池等專屬指標設施。
建案行政區位為何攸關重大？
隨著2025年行政區劃調整，本建案原屬Binh Duong New City之區位，現已正式納入Ho Chi Minh市轄區範圍。此一變革大幅提升本案之長線增值潛力，其優勢包括鄰近政府行政中樞、國際學校聚落，並可透過13號國道及規劃中之捷運延伸線享有升級之交通建設。
外籍買家投資前必查事項
下訂前，請完成以下四步驟盡職調查程序：
- 確認配額：取得建商書面確認函，證明您所選單元確實落於30%外資持有配額範圍內。
- 依工程進度分期付款：確保您的付款時程與具體工程進度連動，而非綁定固定日期，以降低建案風險。
- 資金入境合規：依據第95/2024/ND-CP號法令規定，所有交易皆須透過持牌銀行帳戶進行。您務必保留所有匯入款項之紀錄，以確保租金收益或未來轉售款項得以合法匯出。
- 稅務考量：應將非居民身分之租金所得稅及資本利得稅一併納入試算。行銷DM往省略此類成本，可能影響您的實質淨收益率。
常見問題
外國人可否在越南申辦房貸？非居民之房貸取得管道仍相當受限。MIDORI PARK The Nest多數投資人採用與工程進度連動之分期現金付款方案。
50年地上權到期後如何處理？2023年《住房法》允許50年期滿後續約展延。此外，任何時點轉售予本地買家，即可觸發產權轉換為永久所有權，徹底化解地上權屆滿風險。
單元何時可產生租金收益？預計交屋時點為2027年第二季至第三季。交屋後應預留1至2個月進行室內裝修工程，方能正式投入租賃市場。
綜合評估MIDORI PARK The Nest以低於90,000美元（約新台幣292萬元）之總價，為投資人提供切入擴大後Ho Chi Minh市住宅市場的優質入場門檻。本案座落於既有的整體規劃園區內，而非全新未經驗證之基地，可望有效降低投機風險。投資成敗關鍵在於嚴格遵循第95/2024/ND-CP號法令之資金流向要求，並確實查核外資持有配額。
資料來源：
- 《住房法》（2023年），越南國會：[https://thuvienphapluat.vn](https://thuvienphapluat.vn)
- 第95/2024/ND-CP號法令，越南政府：[https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
- 越南建設部：[https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)
審稿人：本文由專精於 Binh Duong 與 Ho Chi Minh City 行政區劃調整之區域投資分析師審閱。
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