外國人出售越南房地產完整指南：資本利得稅、買方資格與資金匯出海外

更新日期：2024年10月

是的，外國人可依法在越南持有住宅類房地產，惟對於非本國籍人士，產權型態係採50年地上權形式，而非永久所有權。依據《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）及第95/2024/ND-CP號政令，此50年期限屆滿時，只要建築結構仍符合安全規範，即可申請續期。值得留意的是，當外籍屋主將房產轉售予越南籍人士時，產權將自動轉換為永久所有權，為國際資金開啟穩健的退場管道。

外國人在越南持有房地產的機制為何？

外國人依法可購買商業住宅開發案中的公寓與單位，但不得持有透天型房地產，例如獨棟住宅、透天厝或素地。每一項商業建案均受單一大樓外資持有比例上限30%之嚴格規範。於支付訂金前，您務必直接向建商法務部門查證剩餘的可售配額。您的產權將以《土地使用權暨房屋所有權證》（俗稱「粉紅書」）為憑證，該證書上會明確載明50年期限的到期日。

資金匯入及匯出越南的相關規定為何？

獲利匯出仰賴「資本帳戶」機制。您必須透過經越南國家銀行核准之銀行所開立的正式登記帳戶匯入投資資金。若透過個人未登記帳戶進行投資，日後在將款項匯往境外時將面臨重大阻礙。請妥善保存完整檔案，包含買賣合約書（SPA）、稅款繳納收據及銀行電匯正本證明，以因應稅務總局可能進行的稽查。

非居民的稅務與財務義務有哪些？

投資越南房地產，宜以5至10年的中長期策略進行佈局。

• 轉售稅：您須依房產轉讓合約總金額繳納2%的個人所得稅（PIT）。
• 租金收益：投資人於Thu Duc市（Ho Chi Minh市）或Binh Duong等高承租率地段，通常可享有年淨收益率3%至5%。
• 融資管道：越南本地銀行鮮少核准無有效在地工作許可或無在地所得證明之非居民的房貸申請。多數外籍買家採取現金付款，或運用建商推出的分期付款方案，此類方案通常允許在施工階段每隔數月支付5%至10%的房款。

為何法律查核對您的投資至關重要？

雖然《2023年住宅法》較過往版本提供更完善的法律框架，但各省建設廳在法規解讀上仍可能存在地方性的細微差異。切勿僅憑建商行銷文宣即投入資金。委聘持有執照的房地產律師針對建商的土地使用權證及施工許可執行盡職調查，是在越南市場運作中一項標準且不可省略的必要成本。

常見問題

我可以購買透天厝或透天型房地產嗎？不可以。外國人持有透天型房地產受到嚴格禁止。您的投資標的必須為國家核准的商業型集合住宅建案。

50年租期屆滿後會如何處理？依據《2023年住宅法》，您依法有權申請展延。若該建物經地方主管機關認定結構安全無虞，通常可獲准展延，讓您得以持續保有該資產。

我的房地產投資具備流動性嗎？是的。您有權出租、出售或遺贈該房產。由於房產轉售予越南公民時將轉為永久所有權，因此您的單位在次級市場上往往能吸引更高的買氣。

語言版本本內容提供英文、繁體中文及韓文版本，以服務我們的國際投資人社群。

資料來源：

• 《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Luat-Nha-o-2023-568321.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Luat-Nha-o-2023-568321.aspx)
• 第95/2024/ND-CP號政令：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-613589.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-613589.aspx)
• 越南國家銀行第06/2019/TT-NHNN號通告，關於投資外匯管理相關規範。

本文由持有執照之越南房地產律師Nguyen Van Minh審閱。