外國人購買越南公寓的稅費解析：增值稅、公共維修基金、登記費與公證費用

更新日期：2024年5月

是的，外國人可依法在越南購置住宅房地產，前提是持有有效入境簽證，並遵守《2023年住宅法》及第95/2024/ND-CP號法令所規定的持有比例上限。外籍投資人可享有公寓及土地連棟住宅50年的租賃使用權，期滿後可申請展延。此類收購須遵循嚴格配額規範：單一公寓建案的外資持有比例上限為總戶數的30%，而土地類房產於同一坊級行政區內則以250戶為上限。

外國人持有房地產的法律架構為何？

依據《2023年住宅法》第176條，外國自然人得持有住宅單位50年。雖非永久產權，但期滿後可申請續期。此制度更具備一項重要的流動性優勢：若您將單位轉售予越南公民或永久居民，該產權將自動轉為永久產權。您對該房產的合法權利，須待「土地使用權暨房屋所有權證書」（俗稱「粉紅本」）正式核發後方為確立。

如何確保我的投資合法？

在簽署任何買賣契約（SPA）之前，您的法律顧問務必確認該建案剩餘的外資配額。依《2023年住宅法》第176條規定，30%的外資持有上限係嚴格執行。若建案已用罄30%配額，您將無法合法取得「粉紅本」。切勿僅依賴建商行銷資料，應直接查核該建案的法律狀態，並比對建商過往成功將產權過戶予其他外籍買家的實績紀錄。

為何專用銀行帳戶不可或缺？

第95/2024/ND-CP號法令要求資金匯出時須具備完整透明度。您必須透過越南境內單一的專用銀行帳戶，處理所有房產款項、租金收益及資本利得。若未能為上述交易保留可查證的金流紀錄，日後透過合法銀行管道將獲利匯出境外時，將面臨龐大且往難以克服的行政障礙。

應鎖定哪些具投資潛力的區域？

雖然胡志明市第二郡（Thao Dien／Thu Thiem）、第七郡等成熟核心區，以及新興的Thu Duc市持續維持高度需求，但法律安全性仍應是您首要的篩選標準。預售屋雖往具備更高的資本增值潛力，卻同時承擔較高風險。請優先選擇能提供可查證文件與明確管理架構的建商，避免僅著眼於強力行銷或投機性租金收益預測的建案。

常見問題

• 我可以申辦房貸嗎？越南境內多數國內銀行並未針對外籍人士提供房貸產品，建議您以全額現金方式規劃投資。
• 可購置的單位數量是否有上限？可購置的單位數量並無硬性上限，惟每一筆收購案均須符合該建案30%外資持有配額之規範。
• 租金收入的稅負為何？若您全年租金總收入超過1億越南盾，須繳納10%的統一稅率（含5%加值稅與5%個人所得稅）。
• 50年期限會於轉售時重新起算嗎？該期限係附屬於單位本身，而非所有權人；惟若轉售予本地買家，該單位將轉為永久產權身分。

資料來源：

• 2023年住宅法（第27/2023/QH15號）- [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)
• 第95/2024/ND-CP號法令 - [https://vanban.chinhphu.vn](https://vanban.chinhphu.vn)

審核單位：Vietnam Property Advisory Group法務部。 備註：本內容提供英文、繁體中文及韓文版本，以服務本公司的國際投資人社群。