The Win City：外籍買家投資 Long An Duc Hoa 的 Duc Hoa Dong 前應確認的重點

更新：2024年10月

是的，外國人可依法購買位於 Duc Hoa, Long An 的 The Win City 公寓，前提是須符合《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）及第95/2024/ND-CP號法令所規定的持有比例限制。作為外國個人或機構，您依法可購買單一公寓大樓總戶數最高30%的單位，產權期限為50年，期滿後可申請展延。

為何 Long An 的區位對外國買方至關重要？

The Win City 位於 Duc Hoa Dong, Duc Hoa, Long An，正臨省道10號（Tran Van Giau）。此區位更偏向工業廊帶型投資，而非市中心豪宅型產品。

• 租客輪廓：需求主要來自當地越南家庭，以及周邊約2,000公頃工業區網絡內的產業勞工，而非國際外派人士。
• 資本增值：您的報酬取決於大 Ho Chi Minh City 基礎建設向西擴張，以及製造業勞動人口向 Long An 遷移的趨勢。
• 流動性：轉售策略應優先鎖定本地買方，因為出售予越南籍人士後，該不動產產權可轉為永久持有，將顯著提升市場價值與處分便利性。

The Win City 的規模與規劃為何？

本案由 Thang Loi Group 開發，基地面積達12公頃，規劃18棟住宅大樓，總計約10,000戶公寓單位。開發商維持40%的建蔽密度，保留60%土地作為社區設施與景觀空間。

• 建案狀態：目前單位坪型規劃以迎合中端市場需求為主。潛在投資人應確認特定棟別的施工進度，因為交屋時程將大幅影響您的即時租金收益率。
• 整合式設施：本案規劃「一站式生活樞紐」，涵蓋零售商店、教育設施與醫療中心。對於此等高密度大型開發案而言，這些配套對維持高租客入住率至關重要。

依2024年法規，外國人持有流程如何運作？

依《2023年住宅法》及第95/2024/ND-CP號法令，外國投資人必須直接與開發商簽署買賣合約。

• 配額管理：外國人持有比例以每棟大樓30%的戶數為上限。您在簽署買賣合約前，必須要求開發商出具書面確認，證明您的單位屬於合法外國人可購配額內。
• 資金合規：您必須自海外銀行帳戶匯入資金至越南指定投資帳戶。請妥善保存所有收據，因為合法資金匯入證明，是未來將銷售款項匯回海外的必要文件。
• 多語支援：本案文件可為國際投資人提供英文版本。若非英語使用者，亦可提供額外翻譯資料，以確保完整理解相關法律義務。

您應如何規劃出租與退場策略？

整體規劃達10,000戶，租客供給端競爭是投資人最主要的風險因子之一。

• 收益率建模：建議以保守的年總收益率4%至6%作為預估基礎。再扣除10%管理費、5%潛在空置率，以及當地行政稅費，以計算您的實際淨現金流。
• 實地盡職調查：由於本案正處於積極交屋階段，請勿僅依賴數位型銷售手冊。您應親自實地查驗，或委託當地仲介代為執行，以確認給排水、電氣安全與室內裝修標準。
• 退場策略：請依時間順序完整保存您的買賣合約、稅務收據與銀行匯款紀錄。清楚的資金往來歷史，是日後將單位出售予本地買方時，達成順利且符合稅務規範退場的最關鍵條件。

資料來源

• 第27/2023/QH15號住宅法（《2023年住宅法》）。
• 第95/2024/ND-CP號法令，用以指引《住宅法》之施行。
• Thang Loi Group 官方建案揭露資料。

由 Nguyen Minh Duc 審閱，其為持有執照的越南房地產律師，專精外國投資法規。