越南預售屋付款排程：外國買家如何降低營建與建商風險

更新日期：2024年10月

是的，外國人可依法在越南購置並持有房地產，期限為50年，且可續期，並在轉售予越南公民時轉為永久產權。依據《2023年住宅法》（第27/2023/QH15號法律）與第95/2024/ND-CP號法令，外國投資人透過「粉紅本」（土地使用權暨房屋及其他附著於土地之資產所有權證書）確保其權益。為服務全球讀者，本指南提供英文、繁體中文及韓文版本。

依據2023年住宅法，外國人房地產持有制度如何運作？

《2023年住宅法》賦予合法入境越南的外國個人合法持有權。雖然初始期限為50年，但法律允許在提出申請後一次性再延長50年。此資產可作為可交易商品運作；最關鍵的退場策略即為轉換機制——當外國屋主將單位轉售予越南國民之際，產權即刻轉為永久產權。

30%外資持有配額有哪些風險？

法律設有嚴格上限：外資持有比例不得超過任一公寓大樓總戶數的30%，或土地型建案250戶。在簽署買賣契約（SPA）前，您務必進行盡職調查，確認該單位登記於建商的外資配額範圍內。若建案已用罄其30%額度，您將無法合法取得粉紅本，這實質上使您日後無法證明產權或轉讓房地產。

資金匯回有哪些規定？

您必須透過已登記的境外銀行帳戶轉入資金，以確保合法的稽核軌跡。依越南國家銀行規定，所有資金流入須記錄為「投資資金」，以確保您退場時能將本金與獲利匯回。使用非正式的外匯管道，將導致您在匯回過程中無法向稅務機關及越南國家銀行提供必要的銀行對帳單。

當前市場中，哪些因素驅動長期價值？

市場數據顯示，位於大眾運輸（如胡志明市捷運線）1公里半徑內的房地產，或坐落於成熟工業廊道的物件，可帶來較高的資本增值。建議鎖定整合國際標準設施的建案，因為這類單位可享有更高的租金溢價。出售時，您須就交易總額支付2%的個人所得稅（PIT）。若您出租單位，則須就租金收入支付合計10%的稅款（5%增值稅與5%個人所得稅）。

海外投資人實用問答

外國人可以申請房貸嗎？外國非居民極難自越南銀行取得融資。多數交易以現金結算，採分期付款方式，通常依您買賣契約中所訂定的特定工程進度里程碑，分為5%至10%的階段性款項。

50年租賃期是一項劣勢嗎？不，這是一套可控管的法律架構。由於租賃期可續期，且產權在轉售予當地人時轉為永久產權，此項投資仍具流動性。首要考量並非期限長短，而是確保您的買賣契約合法符合第95/2024/ND-CP號法令，以保障您粉紅本的核發。

資料來源

• 第27/2023/QH15號住宅法：[https://vbpl.vn](https://vbpl.vn)
• 第95/2024/ND-CP號法令：[https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
• 越南國家銀行（SBV）外匯管理相關通函：[https://sbv.gov.vn](https://sbv.gov.vn)

審閱者：越南房地產顧問集團資深法律顧問