越南粉紅本產權保障全解析：外國買家簽署買賣合約（SPA）前必查重點

更新日期：2024年10月

是的，外國人可依法在越南持有住宅房地產，但依《2023年住房法》第172條及第95/2024/ND-CP號法令規定，僅限50年租賃使用權，且到期後可續期。此項所有權透過「土地使用權暨房屋及其他土地附著資產所有權證書」正式確立，一般俗稱「粉紅本」。本指南提供英文、中文、台語及韓文版本，以服務我們的國際投資人社群。

外國人持有房地產的核心限制有哪些？

依《2023年住房法》第171條規定，外國人持有比例嚴格限制在單一公寓大樓總戶數的30%，或土地住宅開發案的250戶以內。雖然您在自住、出租或轉售資產方面的法律權利與本地公民相當，但您務必在簽署買賣合約（SPA）前，確認您所選定的單位落在此30%配額範圍之內。超出此配額將使房產權的合法登記失效。

轉售流程如何影響產權狀態？

當您將50年租賃使用權房產出售給越南公民或本地實體時，產權將自動轉換為永久所有權狀態。此項轉換是投資人重要的流動性驅動因素。位於高密度樞紐地帶的房地產，例如胡志明市，尤其是Thu Duc市走廊，因其對本地買家而言是「邁向永久產權的途徑」而始終備受青睞，往能較外國人持有限制下的單位帶來更高的轉售溢價。

資金匯回有哪些嚴格規定？

依越南國家銀行規定，您必須透過與官方投資專用銀行帳戶連結的境外銀行帳戶，將您的購屋資金匯入越南。您不得透過非正式管道或境外現金轉帳匯回獲利。若要在出售後成功將資金匯出越南，您必須向銀行出示已簽署的買賣合約（SPA）、稅款繳納收據（通常為交易金額的2%作為個人所得稅），以及初始電匯的證明。

哪些指標應主導我的房產選擇？

成功的投資人運用以下三項數據佐證的基準來篩選其投資組合：

• 捷運鄰近性：優先選擇距離已營運或規劃中捷運站步行500公尺範圍內的資產，以確保長期資本增值。
• 配額透明度：要求開發商提供書面確認，證實您的單位已登記於30%外國人配額之下，因為這是取得粉紅本的唯一途徑。
• 收益率與增值潛力：鎖定如Thu Thiem等出租需求旺盛的區域以獲取即時收益（年均約4%–5%），同時著眼於Binh Duong工業走廊的長期資本成長潛力。

常見問題

我可以延長我的50年租賃使用權嗎？可以。依《2023年住房法》第172條規定，您擁有申請延長所有權期限的法律權利。申請應在現有期限屆滿前向當地土地事務所提出，且延期須繳納政府所訂定的規費。

購買流程會因我的國籍而有所不同嗎？不會。所有持有效簽證的外國個人，以及在越南營運的外資企業，皆適用相同的法律框架。無論您來自香港、台灣或南韓，各項要求均完全一致。

我需要特定類型的銀行帳戶嗎？您必須使用專為房地產投資目的所登記的銀行帳戶。此舉可建立越南國家銀行所要求的強制性稽核軌跡，以證明您的資金源自海外，而這是您退出時合法匯回款項的唯一途徑。

資料來源

• 第27/2023/QH15號住房法：[https://vbpl.vn/TW/Pages/vbpq-vanbanGoc.aspx?ItemID=156743](https://vbpl.vn/TW/Pages/vbpq-vanbanGoc.aspx?ItemID=156743)
• 第95/2024/ND-CP號詳解住房法之法令：[https://chinhphu.vn/](https://chinhphu.vn/)
• 越南國家銀行第06/2019/TT-NHNN號關於外匯管理之通函：[https://sbv.gov.vn/](https://sbv.gov.vn/)

審閱者：越南房地產法律事務首席顧問