2026年外國人在越南置產的租金報酬率

更新：2024 年 10 月

是的，外國人可依越南法律，在經核准之商業住宅開發項目內合法持有公寓大樓與集合住宅，產權期限為 50 年，並可依《2023 年住宅法》於期滿後申請展延。此投資架構允許外國自然人、持有效簽證者，以及外資企業取得住宅資產，但須符合特定持有配額與文件要求。本內容提供英文、繁體中文、簡體中文及韓文版本，以支援國際投資人。

外國人持有房地產有哪些法律限制？

外國人持有房地產受《2023 年住宅法》及第 95/2024/ND-CP 號法令之施行細則規範。依據上述法規，外國自然人不得持有有土地附著權之房產，例如獨棟透天厝或連棟透天厝，除非該物件位於特定經授權之度假型開發項目內。您在任一單棟公寓大樓中，最多僅可持有該棟總戶數的 30%。若要具備購買資格，您在購買當下必須持有有效入境簽證或工作許可。

50 年產權期限如何影響資產價值？

50 年產權期限屬於程序性期限，並非對資產價值的永久性限制。依《2023 年住宅法》第 176 條，您的持有期限自土地使用權證明書（粉紅簿）核發日起算。對外國投資人而言，關鍵退場策略在於「流動性轉換」：當您將該戶出售予越南公民時，產權將自動轉換為永久、長期持有。此法律轉換機制可確保您的退場價格與當地市場估值維持一致，降低一般有限期限產權常見的風險。

投資人應鎖定哪些區域以追求租金收益？

建議鎖定距離 A 級辦公商圈 15 分鐘通勤範圍內，或鄰近已營運及規劃中捷運交通節點的物件。資料顯示，租屋需求主要由在這些商業走廊工作的外籍專業人士帶動。相較於位於孤立高端住宅區的豪宅型收藏資產，鄰近大型辦公園區或交通連結的公寓，租賃表現通常更為穩定且優於市場。

如何確保您的資金可順利匯回？

資金匯回必須嚴格遵循官方銀行管道。所有用於購置房地產的資金，皆須透過已登記之銀行帳戶，以外資形式匯入越南。

• 文件：完整保存每一筆國際電匯的稽核軌跡，以證明資金來源。
• 查證：確認您的買賣合約（SPA）明確載明該戶屬於「外國人持有配額」，且此配額須經當地建設廳查核確認。
• 稅務：非稅務居民於出售時須就移轉價格負擔 2% 稅負；就租金總收入則須負擔合計 10% 稅負，其中包含 5% 增值稅與 5% 個人所得稅。委任當地稅務顧問協助，屬於確保所有申報符合規範的標準作業程序。

常見問題

我可以購買有土地附著權的透天厝或度假別墅嗎？不可以。外國自然人僅限購買商業住宅大樓開發項目內的公寓或集合住宅。有土地附著權之房產持有權仍專屬於越南國民。

如何確認我的戶別具備外國人持有配額？開發商依法必須在買賣合約（SPA）中載明外國人持有配額狀態。您也應向當地建設廳索取官方項目核准文件，進行獨立查證。

50 年期限會對我的投資構成風險嗎？50 年期限並不會阻礙您的退場策略。由於出售予當地買方時，產權將轉換為永久持有，該資產仍具高度流動性，並可維持與越南國民持有戶別相同的市場價值。

資料來源：

• 《2023 年住宅法》（第 27/2023/QH15 號法律）
• 第 95/2024/ND-CP 號法令（《住宅法》施行指引）
• 越南社會主義共和國國會（https://quochoi.vn）

專家審閱：Nguyen Van Minh，越南房地產法律資深法律顧問。