越南外國人50年產權期限屆滿後會發生什麼？續期、出售與繼承情境解析

更新日期：2024年10月

是的，外國人可依法在越南購買並持有住宅房地產，持有形式為50年期地上權／租賃產權。依據《2023年住房法》及第95/2024/ND-CP號法令之具體施行指引，該持有期限可申請續期。不同於新加坡等市場的永久產權制度，您的持有權利係以50年期限為基礎；但若您將該戶出售予越南公民或當地法人，該產權將自動轉為永久產權。

50年期地上權會對我的投資造成風險嗎？

50年期限本質上是外國人進入市場的法律架構，並非資產價值到期失效。由於產權於移轉給本地買方後可轉為永久產權，您的投資仍具良好流動性。多數機構型投資人鎖定5至10年的持有週期，重點在於資本增值與租金報酬，而非土地持有年限本身。

「粉紅簿」如何保障我的購屋權益？

「粉紅簿」即越南法律下正式稱為《土地使用權及房屋所有權證書》，是您最具決定性的合法產權證明。您通常透過與持牌開發商簽署買賣契約（SPA）來取得相關權利。依第95/2024/ND-CP號法令規定，開發商在您支付訂金前，必須提出專案具備合法銷售資格的明確證明文件。

外國人持有房產有哪些法律限制？

越南對外國人持有公寓大樓設有30%的持有配額限制；就住宅開發案中的土地型住宅而言，每一行政坊上限為250戶。此類上限均受嚴格監管，以管理城市密度。若某建案顯示其30%外國人配額已滿，您將依法不得再購入該棟建築內的額外單位。在您投入資金前，務必向當地建設廳查核剩餘配額。

出售後我可以將資金匯回海外嗎？

可以，只要您所有交易皆透過專用資本投資帳戶辦理，即可將售屋款合法匯回海外。您需向銀行提供原始SPA、完稅憑證（通常為按總成交價課徵2%的個人所得稅），以及初始匯入資金的證明。若您無法提出原始資金係經由合法銀行管道匯入越南的文件證據，於資金退出時將面臨相當大的障礙。

哪些區域具備最穩健的成長潛力？

由基礎建設帶動的成長，仍是投資報酬率最強而有力的指標。位於Ho Chi Minh City或Hanoi規劃中或已營運捷運路線500公尺範圍內的房產，其租金通常較非捷運沿線建案高出15%至20%。以Thu Duc City等區域為例，科技產業聚落與交通路網的整合，最能推動外國人持有資產的穩定資本增值，亦屬捷運宅與重劃區題材兼具的海外置產首選。

常見問題

外國人可以申請房貸嗎？越南主流商業型房貸一般仍以本國公民為主要對象。雖然部分國際銀行可能提供貸款方案，但通常要求40%至50%的頭期款，並需提出在地收入證明。多數外國投資人會選擇開發商分期付款方案，通常僅需支付20%至30%頭期款，其餘款項可於2至3年間分批支付，並享有免息或低利率安排。

50年期限屆滿後會發生什麼事？50年期限並不代表資產將被沒收。依《2023年住房法》，該持有權可申請續期。若國家未因公共基礎建設需要而收回土地，您可向當地土地登記機關提出申請，以延長您的持有權利。

出租收入會產生哪些稅負？若您的年度租金收入超過1億VND（約4,000 USD），則須繳納5%的加值型營業稅（VAT）及5%的個人所得稅（PIT）。在計算淨租金報酬時，請務必將此合計10%的稅負納入評估。

註：本內容提供英文、繁體中文及韓文版本，以支援我們的國際投資人社群。

資料來源

• 《住房法》第27/2023/QH15號： [https://vbpl.vn](https://vbpl.vn)
• 第95/2024/ND-CP號法令（《住房法》詳細施行規定）： [https://chinhphu.vn](https://chinhphu.vn)
• 越南建設部： [https://moc.gov.vn](https://moc.gov.vn)

審閱：Ho Chi Minh City房地產法律顧問。