2026 越南外國人購房報告：所有權、成本與流程

執行摘要

外國人可合法在越南擁有公寓。依據《2023 住房法》(Housing Law 2023)，合法入境越南的外國個人——持有蓋有入境章的有效護照即為基本門檻，無需居留證或工作許可——即可在對外國買家開放的商業住宅項目中購屋。所有權透過與持牌開發商簽署的正式買賣合約 (SPA) 確立。三項結構性事實界定了每一筆外國人購房交易。每棟 30% 配額：依據第 95/2024/ND-CP 號法令，外國買家在任一棟建築中可合計持有至多 30% 的公寓，且在每個相當於「坊」(ward，人口約 10,000) 的行政區內持有的獨棟房屋不得超過 250 戶；一旦某棟建築達到上限，該處即不再允許任何外國人購買。50 年租賃產權，可續期：外國人所有權自所有權證 (So Hong，即粉紅本 pink book) 核發之日起算 50 年——而非自交屋起算——並可由省級人民委員會 (People's Committee) 酌情核准續期一次，最多再延長 +50 年（上限 100 年）。轉售給越南公民時轉為永久產權：外國業主可自由轉售或出租，而當房產出售或贈與給符合資格的越南公民或組織時，該買家取得的所有權即轉為永久 (freehold) 永續所有權。2026 年的投資邏輯建立在資本增值，而非租金收益：胡志明市 (Ho Chi Minh City) 豪宅價格年增 +14.2% (CBRE Q1 2026)，而公寓的毛租金收益率則低於銀行定期存款利率。對外國買家而言，最重要的一項紀律是資金的書面軌跡：務必以本人名義透過持牌越南銀行付款，因為將售屋款項匯出境外的權利是在「購買時」決定，而非「出售時」。

外國人能買嗎？法律框架

是的——外國人可合法在越南購買並擁有公寓，主要受《2023 住房法》(Housing Law 2023) 及《2024 土地法》(Land Law 2024) 規範。此框架為全國性：在胡志明市 (Ho Chi Minh City)、河內 (Ha Noi)、峴港 (Da Nang) 及其他地區的適用方式一致。外國人可在對外國買家開放的商業住宅項目中擁有公寓（即住宅本身），但不能直接擁有土地使用權——越南的土地採用使用權制度。位於國防或安全保留區的項目永久排除在外，無論其餘文件多麼齊全，外國人的產權證在該處都將被拒發。《住房法》將外國人所有權上限設為任一棟建築中 30% 的公寓（多棟共用基座時按每一棟計算），以及在人口約 10,000 之相當於「坊」(ward) 的行政區內的 250 戶獨棟房屋（第 95/2024/ND-CP 號法令，2024 年 8 月 1 日生效）。此配額按每棟建築計算，而非按整個項目計算——同一項目中的兩棟塔樓各自享有其 30% 的額度——且以產權證核發時為準，而非以下訂時為準，因此今日仍可購買的單位，到您的粉紅本辦理完成時可能已被配額鎖住。外國買家的產權期限自產權證核發日起算至多 50 年，依《2023 住房法》可續期；依第 95/2024/ND-CP 號法令，續期為一次性且屬酌情核准，須於期滿前至少 3 個月向省級人民委員會 (People's Committee) 提出申請，並於 30 天內審核，若仍符合資格與配額條件，可獲准再延長至多 +50 年（個人上限 100 年）。有兩份較早的文件常被誤認為產權，但實際上並非產權：訂金合約 (hop dong dat coc) 僅為保留單位，而經公證的買賣合約 SPA (hop dong mua ban) 是對開發商具約束力的合約；唯有 So Hong——正式名稱為《土地使用權及附著於土地之財產所有權證》(Certificate of Land Use Rights and Ownership of Property Attached to Land)，於土地登記處以您本人名義登記——才能證明所有權，並使該房產可辦理抵押與轉售。外國人之間的轉售僅移轉剩餘年限（不會重新起算 50 年）；唯有當所有權透過出售或贈與移轉給符合資格的越南公民或組織時，期限才會重設為永久產權。

購房流程，逐步說明

外國人購房需歷經六個步驟；透過授權書 (Power of Attorney) 遠端購買亦屬可行。

1. 確認資格：查證該項目已列入省級建設廳 (Department of Construction，So Xay Dung) 的「可投入經營」名單、對外國買家開放、位於任何國防或安全區之外，且仍有 30% 的外國人配額剩餘——並以書面取得，最好透過獨立查詢。
2. 保留與下訂：依《2023 房地產經營法》(Law on Real Estate Business 2023)，預售屋訂金上限為房價的 5%，且僅在單位依法符合銷售資格後才可收取，因此要求先付 10-30% 是一項法律警訊。
3. 簽署 SPA：在持牌公證處與開發商簽訂正式買賣合約。
4. 透過越南銀行按進度付款：預售屋的首期款（含訂金）不得超過合約價值的 30%，且交屋前應付款項不得超過 70%（若賣方為外商投資開發商則為 50%）。預售屋必須具備銀行保證 (Bao Lanh)——即持牌越南商業銀行承諾在開發商未能交屋時退款給您——因此請要求查看載明該項目名稱的保證承諾函。
5. 接受交屋但保留最後 5%：法律允許您保留總價的最後 5%，直到 So Hong 以您本人名義核發為止；由於核發可能較交屋延遲數月，這保留的 5% 是您最強而有力的單一籌碼。
6. 取得產權：土地登記處會憑您的護照與入境章、經公證的 SPA、資金經越南銀行匯入的證明、開發商的項目法律文件，以及登記費與稅款的繳納，核發 So Hong。
7. 遠端購買：一份妥善公證的授權書 (POA) 可讓律師或親屬代您簽署、付款與公證，最好在海外的越南大使館或領事館簽署（越南並非《海牙認證公約》(Apostille Convention) 締約國，因此由外國公證人辦理者須辦妥完整的領事認證，並附經認證的越南文譯本）。授權書通常唯一無法取代的一步，是開立並存入越南銀行帳戶，因為銀行會對外國國民進行面對面的 KYC/AML 審查，這通常會迫使您至少親自前往一趟。

成本、稅費與規費

在新建案的標示價格之上，請預留約 12-13% 的額外預算——廣告上的數字往往是未含增值稅 (VAT) 與各項規費的價格。

1. 增值稅 (VAT)：新建案約 10%，常被單獨列示或藏在付款進度表中；個人之間的轉售一般不課徵增值稅。
2. 維修基金 (sinking fund)：一次性收取，為未含增值稅公寓價值的 2%，於交屋時收取並由該建築的管理委員會保管。
3. 登記費：房產價值的 0.5%，每筆交易上限為 VND 500,000,000；公證與認證費用約為數百萬 VND。
4. 年度土地使用稅：約為官方土地價值的 0.03%——對公寓而言通常微不足道；越南並無廣泛的年度房產稅。
5. 管理費：真正的經常性支出，按每平方公尺計費——請以書面確認每平方公尺的費率。
6. 租金所得稅：一旦超過門檻，約為租金總額的 10%（5% 增值稅 + 5% 個人所得稅 PIT），且不得扣除任何費用。免稅門檻在 2026 年 6 月 30 日前為每年 VND 100,000,000，自 2026 年 7 月 1 日起提高至每年 VND 500,000,000。
7. 銷售/移轉稅（最常被誤解的一項）：為移轉總額的固定 2%（若省級最低價目表更高則以其為準）——這並非資本利得稅，因此即使虧損出售也須繳納。以 VND 5bn 買入、VND 4.5bn 賣出，您仍須繳納 2% x VND 4.5bn = VND 90,000,000；此稅在法律上為賣方的義務。有一項以利得為基礎的方案（據報導持有未滿兩年者最高約 10%）已被提出，但截至 2026 年年中，仍屬諮詢中的草案，並非已生效的法律。
8. 融資：多數外國人無法取得一般的當地房貸；少數國際銀行（HSBC、Standard Chartered）會貸款給持有臨時居留卡 (Temporary Residence Card) 的合格買家，通常要求 30-50% 的頭期款、約 8-13% 的利率，且期限以居留卡的效期為上限——相對於 3.5-6% 的收益率屬於負槓桿，因此多數外國買家以現金付款。

將售屋款項匯出境外

您的退場方式是在購買時決定，而非在出售時決定。越南不會讓外幣自由流出——它只放行能追溯到匯入的資金。《2023 房地產經營法》(Law on Real Estate Business 2023) 第 16 條第 2 款規定，購屋款項須透過在越南營運的信用機構支付，並以越南盾 (Vietnam Dong) 結算。當您出售時，匯款銀行會將整條付款鏈往回重建至您第一筆匯入款；若該鏈條完整無缺，淨額即可兌換為外幣並匯回；但若出現斷點，這筆錢在法律上仍屬於您，實務上卻動彈不得。私人購屋者不需要企業用的直接投資資本帳戶 (Direct Investment Capital Account，DICA——該制度適用於外商直接投資 FDI 企業)。您應從境外將資金匯入以您本人名義在持牌越南銀行開立的個人外幣帳戶，兌換為越南盾，再以銀行對銀行的方式付款給賣方（《2023 住房法》第 21 條；《2023 房地產經營法》第 48 條）。有一份文件必須永久保存，即第一筆匯款時核發的匯入款憑證 (giay bao co)，它可在多年後證明您的資金來自境外——請保留每一筆款項的正本與掃描檔，而不只是第一筆。轉售時，銀行會要求一套三合一文件外加匯入款憑證：載明約定價格的經公證銷售/移轉合約；以您本人名義的 So Hong（粉紅本 pink book）；以及附稅務機關已結清義務確認的 2% 個人所得稅 (PIT) 繳納收據。稅務須先結清：須先繳納並取得總價 2% 個人所得稅的收據，才能進行任何匯出。文件備妥後，請預留約 5–7 個工作天供越南國家銀行 (State Bank of Vietnam) 審核外匯文件，因為任何缺漏或不一致的文件都會使流程重新計時。現金、親屬帳戶或開發商代持結構都會切斷鏈條，因此切勿以本人具名的銀行轉帳以外的方式付款。

各地區分析

全國性規則一體適用，但價格、收益率與風險因城市而有顯著差異。

1. 胡志明市 (Ho Chi Minh City，價格成長型市場)：豪宅區第 1 郡／第 2 郡 (District 1 / District 2) 每平方公尺 USD 5,800-8,500，年增 +14.2% (CBRE Q1 2026)；中價位第 2/7 郡與 Thu Duc 每平方公尺 USD 2,800-4,500，年增 +12.8% (Savills Q1 2026)；平價第 9 郡／Binh Tan 每平方公尺 USD 1,600-2,400，年增 +8.1% (JLL Q1 2026)；租金收益率每年 3.8-4.6% 且持平 (CBRE Q1 2026)。
2. 河內 (Ha Noi，較穩定的首都)：豪宅區 Tay Ho / Ba Dinh 每平方公尺 USD 4,800-6,500，年增 +9.4% (CBRE Q1 2026)；中價位 Cau Giay / Nam Tu Liem 每平方公尺 USD 2,200-3,400，年增 +7.8% (Savills Q1 2026)；租金收益率每年 3.2-4.0%，季減 0.2 個百分點 (CBRE Q1 2026)。
3. 峴港 (Da Nang，較高收益的濱海市場)：租金收益率每年 5.4-6.2%，季增 0.3 個百分點 (Savills Q1 2026)——表面收益率高於兩大城市，但空置與季節性風險較高，尤其是在供給過剩、專攻外國人的塔樓。
4. Binh Duong（收益率標竿）：本數據集中最高的毛收益率，每年 6.8-7.5% (JLL Q1 2026)，為胡志明市 (Ho Chi Minh City) 的工業型外商直接投資 (FDI) 衛星城。

主要風險與盡職調查

在支付任何一分越南盾之前，請以書面確認三件事：該項目符合資格並對外國人開放、賣方具備有文件佐證的權限，以及具備銀行保證 (Bao Lanh) 且有良好的施工紀錄。沒有文件，就不要轉帳。

1. 配額用盡：若某棟建築已達 30% 上限，您預留的單位可能在付款後導致產權證被永久拒發——請取得載有日期並經簽署的配額確認函 (Quota Confirmation Letter)，並向建設廳 (Department of Construction) 獨立交叉查證。
2. 限制區：國防與安全區永久禁止外國人持有，且相關名單並非總是公開——請要求取得該項目符合資格的書面確認；沒有書面核准，就不要下訂。
3. 仲介詐騙：僅在 WeChat 或 Zalo 上認識的仲介，將訂金收進個人帳戶後便消失無蹤——請堅持所有款項匯入官方價目表與 SPA 上載明的開發商具名公司帳戶，切勿匯入個人／第三方帳戶、加密貨幣或現金。
4. 停工塔樓／開發商風險：2023-2024 年信貸緊縮後，許多項目停工——請要求提供一個具名、可實地參觀且已完工、並已向外國買家核發粉紅本的項目，查核項目土地是否已被抵押，並使施工進度與您的付款進度相符。
5. 訂金警訊：訂金超過 5%、首期款超過 30%、保證回購或保證租金回報，或施壓手法（最後一戶、明天漲價）——這些都應立即暫停並查證。
6. 酒店式公寓 (condotel) 保證收益陷阱：承諾的 8-12% 回報只是開發商未經擔保的承諾，並非市場回報。Cocobay Da Nang 案（買家獲承諾 8 年、每年約 12%；付款於 2019-2020 年停止）就是前車之鑑，而酒店式公寓／辦公式公寓 (condotel/officetel) 單位可能永遠無法為外國人辦出住宅用粉紅本——請確認產權證的類型。

市場數據快照 (Q1 2026)

2026 年第一季的主要總體經濟與收益率數據，各附其來源。

1. 第一季 GDP 成長：6.93%，較 2025 年第四季上升 0.4 個百分點 (GSO Q1 2026)。
2. CPI 年增率：3.2%，位於越南國家銀行 (State Bank of Vietnam) 的 4% 目標範圍內 (GSO May 2026)。
3. 美元／越南盾 (USD/VND)：25,420，較上月上升 0.6% (SBV)。
4. 第一季註冊外商直接投資 (FDI)：USD 6.17 billion，年增 11.2% (FIA Q1 2026)。
5. 需求基礎：約 9,400 家韓資主導企業（年增 6%，KOTRA）與約 22,000 戶台灣外派家庭（年增 8%，越南勞動部），集中於胡志明市 (Ho Chi Minh City) 與河內 (Ha Noi)。
6. 租金收益率：Binh Duong 每年 6.8-7.5%（最高，JLL Q1 2026）；峴港 (Da Nang) 5.4-6.2%（季增 0.3 個百分點，Savills Q1 2026）；胡志明市 (Ho Chi Minh City) 3.8-4.6%（持平，CBRE Q1 2026）；河內 (Ha Noi) 3.2-4.0%（季減 0.2 個百分點，CBRE Q1 2026）。