> 업데이트: 2026년 9월
홍콩의 한 책상 위에 막 서명된 매매계약서(SPA)가 놓여 있다. 매수자는 Ho Chi Minh City의 Thu Thiem 반도에 위치한 고급 아파트를 방금 확보했으며, 첫 번째 10% 분양대금을 개발사에 직접 송금했다. 수백 명의 다른 해외 매수자보다 먼저 계약에 성공한 것이다. 베트남 최상급 부동산의 분양 개시일에는 외국인 쿼터 물량이 몇 시간 만에 사라지는 경우가 많다.
기관 및 개인 자산가 고객은 이러한 현상에 대해 구체적인 분석을 정기적으로 요청한다. 이들이 제시하는 정확한 요청은 대체로 다음과 같다. 초점: 베트남에서 부동산을 매수하는 외국인 투자자를 위한 짧은 시장 인사이트 글을 작성한다. 고객들은 현지 마케팅의 소음을 걷어내고 싶어 한다. 현지 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출 금리에는 관심이 없다. 국제 자본이 어떻게 베트남에 유입되는지, 외국인 소유 한도 아래에서 부동산 권리가 어떻게 설정되는지, 그리고 수익을 정확히 어떻게 회수할 수 있는지를 알고 싶어 한다.
시장 참여 규칙이 달라졌다. Housing Law 2023이 시행되면서 비거주자 매수자를 위한 법적 체계는 더욱 명확해졌지만, 실제 집행 과정은 여전히 복잡하다. 오늘날 외국인으로서 베트남 부동산을 매수하고 보유하며 매각하는 과정의 가감 없는 현실은 다음과 같다.
법적 현실: SPA, LTL, 그리고 Housing Law 2023
온라인에서 본 아파트를 아무거나 간단히 매수할 수 있는 것은 아니다. 베트남은 외국 자본이 현지 주택 재고를 전적으로 지배하는 것을 막기 위해 국제 소유권을 엄격히 규제한다. 자신의 명의로 실물자산을 보유하려면 쿼터 제도를 통과해야 한다.
Housing Law 2023(법률 No. 27/2023/QH15) 제19조에 따르면, 외국인 개인과 법인은 하나의 콘도미니엄 건물 내 전체 아파트 수의 최대 30%까지 소유할 수 있다. 단독 및 부지형 주택의 경우 한 개 행정구 단위당 한도는 엄격하게 250채로 설정되어 있다. 이 수치는 절대적인 기준이다. 콘도미니엄 건물의 외국인 소유 비율이 30%에 도달하면 개발사는 법적으로 SPA를 판매할 수 없다.
뒤늦게 매수하는 고객에게는 대체로 장기임대계약(LTL)이 제시된다. 두 계약을 혼동해서는 안 된다. SPA는 소유권을 부여한다. LTL은 본질적으로 50년에 걸친 선불 임대계약이다. LTL은 경우에 따라 재양도될 수 있고, 기존 외국인 소유자가 해당 유닛을 쿼터 내에서 다시 매각하면 때때로 SPA로 전환될 수도 있다. 그러나 SPA는 2차 시장에서 훨씬 높은 유동성 프리미엄을 가진다. 영리한 자금은 SPA를 기다린다.
초점: 베트남에서 부동산을 매수하는 외국인 투자자를 위한 짧은 시장 인사이트 글을 작성한다.는 요청에 완전히 답하려면 소유 기간도 살펴봐야 한다. Housing Law 2023 제20조는 외국인 개인이 50년 임차권을 기반으로 부동산을 매수한다고 명시한다. 이 기간은 갱신할 수 있다. 시행령 Decree 95/2024/ND-CP는 이러한 갱신이 실제로 어떻게 이루어지는지에 관한 절차적 근거를 제공한다.
여기에는 중요한 2차 시장상의 이점이 있다. 외국인 소유자인 본인이 50년 임차권 부동산을 베트남 국민에게 매각하면 소유권은 즉시 해당 매수인에 대한 영구 소유권(프리홀드)으로 전환된다. 매수자는 누구든 선택할 수 있다. 다른 외국인에게 매각하면 해당 매수인은 50년 기간 중 남은 연수를 승계한다. 현지인에게 매각하면 현지인은 프리홀드를 취득한다. 이러한 이중 출구 전략은 핵심 입지의 SPA 유닛을 유동성 높은 자산으로 만든다.
지역별 자본 이동: Ho Chi Minh City와 Ha Noi
해외 매수자는 역사적으로 Ho Chi Minh City를 우선적으로 선택해 왔다. Ho Chi Minh City는 베트남의 상업 엔진이다. District 1, District 4, 그리고 빠르게 고급 주거지로 변화하고 있는 Thu Thiem(District 2 / Thu Duc City)과 같은 지역에는 대만, 한국, 중국 본토 자본이 대규모로 유입되었다.
그러나 HCMC의 공급은 부족하다. 지난 몇 년간 법적 병목 현상으로 신규 프로젝트 승인이 지연되었다. 그 결과 HCMC 중심부 고급 콘도의 1차 분양가는 ㎡당 $6,000~$8,000(약 1억5,000만~2억 VND)을 훌쩍 넘어섰다. 이곳에서 신뢰할 만한 신규 분양이 시작되면 외국인 쿼터는 즉시 소진된다.
투자위원회의 목표가 초점: 베트남에서 부동산을 매수하는 외국인 투자자를 위한 짧은 시장 인사이트 글을 작성한다.라면 지역별 수익률의 차이를 빠르게 확인하게 된다. 그 초과 수요를 Ha Noi가 흡수하고 있다.
베트남 북부의 수도는 대규모 인프라 붐을 겪고 있다. Ring Road 4가 건설 중이며, 여러 지하철 노선이 운행 중이거나 완공을 앞두고 있다. Ha Noi 서부, 특히 Nam Tu Liem과 Starlake 도시 지역에는 한국 및 대만 투자자의 거래가 활발하게 유입되고 있다. Ha Noi의 프리미엄 주택 진입 가격은 대체로 ㎡당 $2,500~$4,500(약 6,250만~1억1,250만 VND) 수준이다. Ha Noi의 임대수익률이 현재 HCMC를 소폭 앞서는 이유는 초기 자본 투입액이 더 낮기 때문이다. 또한 북부 제조업 거점과 연계된 해외 엔지니어 및 관리자들의 기업형 주거 수요가 여전히 강하게 유지되고 있다.
금융 구조: 자본 유입과 과세
국경을 넘어 자금을 이동하는 과정에서 초보 투자자들이 실수한다. 베트남은 엄격한 외환 통제를 시행한다. 홍콩의 개인 계좌에서 현지 부동산 중개인의 개인 계좌로 보증금을 아무렇게나 송금할 수는 없다. 그렇게 하면 부동산에 대한 법적 권리가 위태로워지고, 이후 수익금을 해외로 송금하는 일이 사실상 불가능해질 수 있다.
모든 자금은 해외 계좌 또는 본인 명의로 합법적으로 개설된 현지 계좌에서 개발사의 등록 프로젝트 계좌로 직접 유입되어야 한다. 자금 흐름에 관한 서류 기록은 완벽해야 한다.
비거주자의 세금 부담을 설명하는 것이 당사의 주요 초점: 베트남에서 부동산을 매수하는 외국인 투자자를 위한 짧은 시장 인사이트 글을 작성한다. 요청에 포함된다. 다음의 고정 세율을 염두에 두어야 한다.
- 부가가치세(VAT) 및 유지관리기금: 신규 부동산을 매입할 때 매매가격에는 10% 부가가치세와 2% 유지관리기금이 포함된다. 개발업체는 일반적으로 이를 포함한 가격을 제시하지만, 세부 조건을 반드시 확인해야 한다.
- 임대소득세: 아파트를 임대하는 경우 비거주자의 세금 부담은 총 임대수입의 10%로 고정된다. 이는 부가가치세 5%와 개인소득세(PIT) 5%로 나뉜다.
- 양도차익(양도세): 베트남에서는 부동산 매매 차익 자체에 세금을 부과하지 않는다. 대신 정부는 총 양도가액의 2%를 개인소득세로 부과한다. 약 75억 VND(USD 300,000)에 유닛을 매입해 약 100억 VND(USD 400,000)에 매도하는 경우, 약 100억 VND(USD 400,000)에 대해 2%를 납부한다.
이러한 세금을 납부하려면 현지 세금 코드를 발급받아야 한다. 외국인 소유자는 베트남에 체류하지 않는 경우가 많기 때문에 현지 부동산 관리회사나 법적 대리인을 지정해 세금 신고를 처리한다. 이 절차를 생략해서는 안 된다. 베트남 중앙은행은 임대수익이나 매각대금을 본국으로 송금하도록 승인하기 전에 모든 현지 세금이 정산되었다는 증빙을 요구한다.
‘핑크북’ 발급 절차
베트남에서 소유권을 입증하는 최종 증서는 토지사용권 및 토지에 부착된 주택과 기타 자산의 소유권 증서이다. 시장에서는 이를 모두 핑크북이라고 부른다.
외국인 매수자들은 인도 이후 개발업체가 핑크북을 발급하기까지 지나치게 오랜 시간이 걸리는 데 자주 불만을 제기한다. 지연은 실제로 발생한다. 개발업체가 정부와 토지사용료 정산을 아직 마치지 못한 경우도 있다. 또는 경미한 용도지역 불일치가 전체 블록의 발급을 지연시키는 경우도 있다.
발급 지연이 투자에 치명적인 영향을 미치는가? 반드시 그렇지는 않다. 핑크북이 없어도 아파트를 임대하고 임대료를 수령하며 직접 거주할 수 있다. 핑크북이 발급되기 전에 부동산을 매도하는 것도 가능하다. 핑크북이 발급되기 전 SPA를 양도하는 것은 시장에서 일반적인 관행이다. 실제로 많은 외국인 투자자는 서류 절차가 간소화되어 있기 때문에 SPA 양도를 통해 투자금을 회수하는 방식을 선호한다. 신규 매수자는 개발업체와 체결한 계약에서 기존 매수자의 지위를 그대로 승계한다.
핑크북이 본인 명의로 발급된 이후 매도하려면 공식 공증 양도 절차를 거쳐야 한다. 이는 행정 절차를 한 단계 추가하지만, 해당 자산을 보유하는 동안 최대 수준의 법적 안정성을 제공한다.
부동산 관리 및 실행
자산을 매입하는 것은 첫 단계에 불과하다. 비어 있는 아파트에서는 수익이 발생하지 않는다. 해외 투자자인 경우 자산 관리를 전적으로 현지 운영업체에 의존하게 된다.
인도일에는 현장 실사가 필요하다. 개발업체는 하자 목록을 제시한다. 고객님이 Taipei에 있다면 인도 확인서에 서명하기 전에 현지에서 신뢰할 수 있는 대리인이 배관, 바닥재 및 전기 설비를 점검해야 한다. 인도 이후에는 유닛 내부의 가구와 설비를 갖춰야 한다. 기본 마감 또는 최소한의 설비만 갖춘 유닛은 더 낮은 임대료가 책정된다. 해당 지역에서 근무하는 일본인, 한국인 또는 서구권 외국인 근로자의 구체적인 취향에 맞춘 가구 패키지를 마련하면 공실 기간을 크게 줄일 수 있다.
해외 송금 절차를 이해하는 부동산 관리회사를 선택해야 한다. 해당 회사는 VND로 임대료를 수령하고, 현지 임대소득세 10%를 납부하며, 순수익을 본국 계좌로 송금하기 위한 서류 작업을 지원해야 한다. 많은 현지 중개업체는 임차인이 임대차계약서에 서명하면 사라진다. 단순한 임대 중개인이 아니라 자산 관리자가 필요하다.
자주 묻는 질문(FAQ)
외국인 매수자가 베트남 현지 주택담보대출을 받을 수 있는가?
불가능하다. 현지 은행은 비거주 외국인에게 주택담보대출 상품을 제공하지 않는다. 해외에서 송금한 현금으로 매입대금을 마련해야 한다. Standard Chartered나 Shinhan과 같은 일부 외국계 은행 지점은 장기 취업허가와 현지 소득을 보유한 외국인에게 간혹 대출을 제공하지만, 순수 해외 투자자는 전액 현금으로 매입해야 한다.
콘도미니엄의 외국인 소유 한도 30%가 이미 모두 채워진 경우 어떻게 되는가?
개발업체는 SPA 대신 장기임대(LTL)를 제안할 가능성이 높다. LTL에 따라 유닛을 사용하고 임대할 권리는 보유하지만, 완전한 소유권을 보유하지 못하며 핑크북도 발급받지 못한다. LTL의 매도 유동성은 SPA보다 현저히 낮은 것으로 알려져 있다.
토지 위에 지어진 주택이나 빌라를 매입할 수 있는가?
가능하지만 제한이 매우 엄격하다. 2023년 주택법 제19조에 따라 외국인은 특정 프로젝트 내 전체 주택 수의 최대 10%만 소유할 수 있으며, 한 워드당 토지 위에 지어진 주택 250채라는 절대 한도도 적용된다. 또한 국가 방위와 안보에 중요하다고 지정된 지역에서는 외국인이 부동산을 매입할 수 없다.
매도할 때 자금이 묶이는가?
전혀 그렇지 않다. 최초 해외 송금 기록 원본, 공증된 SPA, 그리고 2% 양도세를 납부했다는 영수증을 보유하고 있다면 원금과 수익 전액을 해외 계좌로 합법적으로 송금할 수 있다.
다음 단계
오늘 우리는 분명한 목표를 세웠다. 핵심: 베트남 부동산을 매입하는 외국인 투자자를 위한 짧은 시장 인사이트 게시글을 작성하는 것이다. 결론은 간단하다. 베트남 시장은 높은 자본가치 상승과 매력적인 임대수익률을 제공하지만, 행정 절차를 무시하는 투자자에게는 큰 불이익을 안긴다.
30% 외국인 소유 한도 내에서 SPA를 확보해야 한다. 2023년 주택법에 따른 50년 갱신형 임차권의 권리를 이해해야 한다. 투자금이 올바른 은행 채널을 통해 유입되도록 해야 한다. 고객님께서 Ho Chi Minh City 또는 Ha Noi의 예정된 프로젝트 분양을 검토하고 있다면, 분양일 전에 투자금을 준비하고 법적 대리인을 지정하시기 바랍니다. 다음 1등급 개발 프로젝트에서 고객님의 물량을 확보하시려면 당사의 자문팀에 문의하시기 바랍니다.
출처
- 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호)
- 2024년 토지법(법률 제31/2024/QH15호)
- 시행령 제95/2024/ND-CP호
- Indochine Real Estate JSC — vietnampropertymarket.com
Indochine Real Estate JSC 법률 및 자문팀이 검토했다. 베트남 현지에서 12년간 활동해 왔다.
