更新：2026年9月
在香港的一張辦公桌上，正擺著一份剛完成簽署的買賣合約（Sale and Purchase Agreement, SPA）。買家剛剛搶下位於 Ho Chi Minh 市 Thu Thiem 半島的一戶豪宅，並已將第一期 10% 頭期款直接匯入建商指定的專案專戶。您需要與數百位海外買家競爭。在越南一線房地產指標建案的開盤日，外籍配額往往在數小時內即全數完銷。
機構法人與高資產私人客戶經常向我們要求針對此一現象進行精闢解析。他們的需求通常非常明確：主軸：為有意在越南置產的外籍投資人，撰寫一篇簡短的市場洞察報告。您需要穿透本地市場的行銷雜訊。您不在意本地首購族的房貸利率，您需要掌握的是國際資金如何合法進入越南、在外籍限購框架下如何取得清晰的產權，以及如何順利實現並匯出您的投資收益。
遊戲規則已經改變。隨著《2023年住宅法》（Housing Law 2023）上路，非居民買家的法律架構已更為清晰，但實際執行層面依然複雜。以下為您剖析外籍人士在當今越南買進、持有與出場房地產最真實的現況。
法律實況：買賣合約（SPA）、長期租賃（LTL）與《2023年住宅法》
您無法隨意在網路上看到任何物件就直接買下。越南對外籍人士持有房地產設有嚴格規範，以避免外資完全主導本地住宅存量。若您想以個人名義持有具備完整產權的硬資產，就必須掌握配額制度。
根據《2023年住宅法》（法律編號 27/2023/QH15）第19條，外籍個人及機構在一棟集合式住宅大樓中，最多僅能持有總戶數 30% 的單位。對於透天厝等獨立式住宅，則嚴格限制為每個坊（Ward）最多 250 戶。這些數字是絕對上限。一旦某棟大樓的 30% 外籍配額額滿，建商依法便無法再向您出售買賣合約（SPA）。
較晚進場的買家通常會被提供長期租賃（Long-Term Lease, LTL）合約。請您務必區分兩者差異。SPA 賦予您的是所有權產權，LTL 本質上則是一份長達 50 年的預付租賃合約。雖然 LTL 有時可透過轉讓，或在現有外籍屋主將單位釋出回配額時有機會轉換為 SPA，但在二手市場上，SPA 具備顯著更高的流動性溢價。精明的資金都會耐心等待 SPA。
若要完整回應我們主軸：為有意在越南置產的外籍投資人，撰寫一篇簡短的市場洞察報告。的任務，就必須釐清持有年限。根據《2023年住宅法》第20條，外籍個人購屋係取得 50 年期租賃產權。此年限可依法辦理續期。施行細則《第95/2024/ND-CP號議定》（Decree 95/2024/ND-CP）則為此類續期的實務操作提供了程序依據。
這裡存在一個關鍵的二手市場優勢。若您作為外籍屋主，將您持有的 50 年期租賃產權物件出售給越南籍人士，該產權將立即轉換為對方的永久產權（freehold）。您可以將物件出售給任何人。若您出售給另一位外籍人士，對方將繼承您剩餘的 50 年期年限；若您出售給本地買家，對方則取得永久產權。這種雙軌出場機制，使核心地段的 SPA 單位成為極具流動性的稀有資產，堪稱海外置產首選。
資金版圖輪動：Ho Chi Minh 市對決 Ha Noi
海外買家過去多半優先選擇 Ho Chi Minh 市。這裡是全國的商業核心。第一郡、第四郡以及快速 engine 化的 Thu Thiem（第二郡／Thu Duc 市）等重劃區與指標地段，已吸納了來自台灣、韓國及中國大陸的大量資金。
但 Ho Chi Minh 市的供給正面臨緊縮。過去數年的法規審批瓶頸，延緩了新案的核准速度。因此，Ho Chi Minh 市中心豪宅預售屋的一手成交價已普遍推升至每平方公尺 6,000 至 8,000 美元（約 1.5 億至 2 億越南盾）以上。任何具指標性的新案，其外籍配額在開盤當日即搶先卡位、迅速完銷。
若您的投資委員會目標是主軸：為有意在越南置產的外籍投資人，撰寫一篇簡短的市場洞察報告。，您很快就會發現區域報酬率的分歧。Ha Noi 正承接外溢資金。
位於北部的首都 Ha Noi 正經歷大規模的基礎建設爆發。環狀四號道路（Ring Road 4）正在興建中，多條捷運線路已通車或即將完工。Ha Noi 西區，特別是 Nam Tu Liem 及 Starlake 都市開發區，正吸引韓國與台灣投資人大量進場，交易量表現亮眼。Ha Noi 頂級物件的入手門檻約落在每平方公尺 2,500 至 4,500 美元（約 6,250 萬至 1.12 億越南盾）。由於初期投入成本較低，加上北部製造業聚落所帶動的外派工程師與高階主管的企業租賃需求依然強勁，Ha Noi 目前的租金投報率略勝 Ho Chi Minh 市。
資金機制：資金匯入與稅務負擔
跨境資金移動正是業餘投資人最容易受挫的環節。越南實施嚴格的外匯管制。您絕不能隨意從您在香港的個人帳戶，將訂金匯至本地房仲的個人帳戶。此舉不僅危及您對該物件的合法求償權利，更會讓您日後匯出獲利時幾乎寸步難行。
所有資金都必須從您在海外的帳戶（或以您本人名義合法開立的本地帳戶）直接匯入建商登記有案的專案專戶。金流軌跡必須完整、清晰，方能符合履約保證與日後匯出審查之要求。
我們在此主軸：為有意在越南置產的外籍投資人，撰寫一篇簡短的市場洞察報告。的核心任務，便是為您釐清非居民的稅務負擔。請您務必留意以下固定稅率：
- 加值型營業稅（VAT）與維修基金：購買新成屋時，房價包含10%的加值型營業稅，以及2%的維修基金。建商通常會報含稅及相關費用的價格，但請務必仔細確認合約細節。
- 租賃所得稅：若您將公寓出租，非居民的租賃稅負為租金總收入的固定10%。其中5%為加值型營業稅，另外5%為個人所得稅（PIT）。
- 資本利得（移轉稅）：越南不會針對房產轉售所得的淨利潤課稅，而是按房產總移轉價格課徵2%的個人所得稅。若您以約75億越南盾（300,000美元）購入一戶，並以約100億越南盾（400,000美元）售出，則須按100億越南盾（400,000美元）支付2%的稅款。
您必須取得當地稅籍號碼，才能繳納上述稅費。由於海外屋主通常不在越南境內，因此會委託當地物業管理公司或法律代理人處理報稅事宜。請勿省略這個步驟。越南國家銀行要求您提供所有當地稅費均已結清的證明，之後才會核准將租金收益或房產出售款匯回您的居住國。
「粉紅書」辦理流程
在越南，最終的產權證明是土地使用權、房屋所有權及其他附著於土地之資產所有權證書。所有人都稱其為「粉紅書」。
海外買方經常對建商在交屋後遲遲未能核發粉紅書感到不滿。延遲確實可能發生。有時是因為建商仍在處理與政府之間的土地使用費結算；有時則是細微的土地使用分區差異，導致整個建案都受到延誤。
延遲會讓您的投資化為泡影嗎？不一定。即使尚未取得粉紅書，您仍可出租公寓、收取租金，也可以自行居住。您亦可在粉紅書核發前出售房產。在粉紅書印發前移轉買賣協議（SPA），是市場上的標準做法。事實上，許多海外投資人更偏好透過SPA移轉退出，因為相關文件流程較為精簡。新買方只需在與建商簽訂的合約中承接您原有的權利與義務。
粉紅書以您的名義核發後，出售房產便需要辦理正式的公證移轉程序。這會增加一層行政作業上的繁瑣程序，但在您持有該資產期間，顯然能提供最高程度的法律保障。
物業管理與交易執行
購入資產只是第一階段。空置的公寓不會產生任何收益。由於您是海外買方，將完全仰賴當地營運團隊管理該資產。
交屋日需要進行現場驗屋。建商會提供瑕疵清單。若您人在台北，就需要一位值得信賴的當地代表，在簽署交屋驗收文件前檢查管線、地板及電氣設備。交屋後，房屋仍需進行配置。毛胚屋或基本裝修單位通常只能取得較低租金。針對在當地工作的日本、韓國或西方外籍人士之特定品味，精準配置家具方案，能大幅縮短房屋空置期。
請選擇了解跨境匯款的物業管理公司。他們需要以越南盾收取租金、代您繳納當地10%的租賃稅，並協助辦理將淨收益匯至您海外帳戶所需的文件。許多一般的當地仲介在租戶簽約後便不再提供服務。您需要的是資產管理人，而不只是租賃仲介。
常見問題（FAQ）
海外買方可以在越南取得當地房貸嗎？
不可以。當地銀行不會向非居民海外人士提供房貸產品。您必須以從境外匯入的現金支付購屋款項。部分外國銀行分行，例如渣打銀行或新韓銀行，偶爾會向持有長期工作許可並具備當地收入的外籍人士提供貸款，但純粹的境外投資人必須一次付清房款。
如果一個公寓建案的30%海外買方配額已額滿，會怎麼辦？
建商很可能會改為向您提供長期租賃權（LTL），而不是買賣協議（SPA）。在LTL架構下，您擁有使用及出租該單位的權利，但不持有完整的所有權產權，也不會取得粉紅書。LTL的退出流動性向來低於SPA。
我可以購買有土地的房產或別墅嗎？
可以，但相關限制極為嚴格。根據《2023年住宅法》第19條，海外人士在特定建案中最多可持有房屋總數的10%，且每個坊的有地住宅數量上限為250戶。此外，海外人士不得購買位於國防及安全關鍵區域內的房產。
出售房產時，我的資金會被凍結嗎？
完全不會。只要您保留最初的入境匯款紀錄、經公證的買賣協議（SPA），以及證明您已繳納2%移轉稅的收據，就能依法將全部本金與利潤匯回您的海外帳戶。
下一步行動
我們今天以一個明確目標展開：重點：為計畫在越南購置房產的海外投資人撰寫一篇簡短的市場洞察文章。結論很直接。越南市場提供強勁的資本增值潛力與具吸引力的租金收益率，但對忽視行政流程的人，也會施加相當嚴格的代價。
請在30%配額內取得SPA。了解《2023年住宅法》下50年可續期租賃權的效力。確保您的資金透過正確的銀行管道匯入。若您鎖定 Ho Chi Minh 或 Ha Noi 即將推出的建案，請在開售日前完成資金安排，並確認法律代理人已就位。歡迎聯絡我們的顧問團隊，搶先取得下一個一線指標建案的配額。
資料來源
- 2023 年住宅法（第 27/2023/QH15 號法律）
- 2024 年土地法（第 31/2024/QH15 號法律）
- 第 95/2024/ND-CP 號法令
- Indochine Real Estate JSC — vietnampropertymarket.com
由 Indochine Real Estate JSC 法律與顧問團隊審閱。深耕越南房地產市場十二年。
