> 更新：2026年9月
一份刚刚签署的买卖协议（SPA）正放在香港的一张办公桌上。买方刚刚锁定了位于Ho Chi Minh City的Thu Thiem半岛的一套豪华公寓，并将首期10%款项直接电汇给开发商。他们抢在数百名其他海外买家之前完成了交易。对于越南一线房地产项目而言，开盘日的外籍配额房源往往在数小时内就会售罄。
机构客户和私人财富客户经常要求我们对这一现象进行具体拆解。他们的确切要求通常类似于：重点：为购买越南房地产的外国投资者撰写一篇简短的市场洞察文章。他们希望摆脱本地营销宣传的干扰。他们并不关心当地首次购房者的按揭利率，而是需要了解国际资本如何进入越南、房产如何在外籍人士持有上限的约束下确权，以及他们究竟如何实现收益退出。
交易规则已经发生变化。随着《2023年住房法》的实施，非居民买家的法律框架更加清晰，但实际执行仍然复杂。以下是如今外国人在越南购买、持有和退出房地产时必须面对的真实情况。
法律现实：SPA、LTL与《2023年住房法》
您不能简单地买下网上看到的任何一套公寓。越南严格监管国际买家持有房产，以防止外国资本完全主导本地住房存量。如果您希望以自己的名义持有硬资产，就必须应对配额制度。
根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）第19条，外国个人和实体在单栋公寓楼内最多可持有公寓总套数的30%。对于有地房产，上限严格规定为每个坊250套有地住宅。这些数字是绝对上限。一旦某栋公寓楼达到30%的上限，开发商就不能合法地向您出售SPA。
较晚入场的买家通常会被提供长期租赁（LTL）协议。请不要混淆两者。SPA赋予您产权。LTL本质上是一份期限为50年的预付租赁合同。虽然LTL有时可以转让，或者在现有外籍业主将其房源重新纳入配额后，偶尔可以转换为SPA，但在二级市场上，SPA拥有明显更高的流动性溢价。聪明资金会等待SPA。
为了完整回应我们的任务——重点：为购买越南房地产的外国投资者撰写一篇简短的市场洞察文章。——我们还必须考察产权持有期限。《2023年住房法》第20条明确规定，外国个人以50年租赁产权的形式购买房产。该期限可以续期。实施细则《第95/2024/ND-CP号法令》为这些续期在实践中的办理方式提供了程序依据。
这里有一个关键的二级市场优势。如果您作为外籍业主，将自己的50年租赁产权房产出售给越南公民，产权会立即转换为对方的永久产权。您可以出售给任何人。如果出售给另一名外国人，对方将继承您50年期限中剩余的年限。如果出售给本地买家，对方则获得永久产权。这种双重退出策略使优质SPA房源成为流动性极高的资产。
地域资本轮动：Ho Chi Minh City与Ha Noi
海外买家历来优先选择Ho Chi Minh City。这里是越南的商业引擎。District 1、District 4以及快速高端化发展的Thu Thiem（District 2 / Thu Duc City）等区域，吸收了大量来自台湾、韩国和中国大陆的资本。
但HCMC的供应十分紧张。过去几年，法律审批瓶颈拖慢了新项目的获批速度。因此，HCMC核心区域豪华公寓的一手价格已经大幅超过每平方米6,000至8,000美元（约合每平方米1.5亿至2亿越南盾）。这里任何具有可信度的新项目开盘，其外籍配额都会立即售罄。
如果您的投资委员会目标是重点：为购买越南房地产的外国投资者撰写一篇简短的市场洞察文章。，您很快就会注意到各地区租金收益率存在差异。Ha Noi正在承接外溢需求。
北部首都正在经历大规模基础设施建设热潮。4号环城路正在建设中，多条地铁线路已经运营或即将完工。Ha Noi西部地区，尤其是Nam Tu Liem和Starlake城市片区，正迎来韩国及台湾投资者的大量成交。Ha Noi的高端房源入场价格通常介于每平方米2,500至4,500美元（约合每平方米6,250万至1.125亿越南盾）之间。目前Ha Noi的租金收益率略高于HCMC，原因很简单：初始资本投入更低；与此同时，来自北部制造业中心相关外籍工程师和管理人员的企业住房需求仍然十分强劲。
财务机制：资金流入与税务
跨境转移资金是业余投资者最容易出错的环节。越南实行严格的外汇管制。您不能随意将香港个人账户中的定金汇入当地房地产经纪人的个人账户。这样做会危及您对房产的合法权益，并使您日后几乎不可能汇回利润。
所有资金必须直接从您的境外账户，或从以您名义依法开立的本地账户，汇入开发商登记备案的项目账户。资金流向的书面记录必须完整无误。
我们的首要任务——重点：为购买越南房地产的外国投资者撰写一篇简短的市场洞察文章。——要求说明非居民的税务负担。请牢记以下固定税率：
- 增值税（VAT）与维修基金：购买新建房产时，房价已包含10%增值税和2%维修基金（大修基金）。开发商通常报价已含上述费用，但您仍需仔细核对合同细则。
- 租金所得税：如您将公寓对外出租，非居民需按租金总收入统一缴纳10%的税费，其中5%为增值税，5%为个人所得税（PIT）。
- 资本利得（转让税）：越南不对房产转售的净利润征税。政府按转让总价征收2%的个人所得税。例如，您以30万美元（约75亿越南盾）购入一套公寓，以40万美元（约100亿越南盾）售出，则需按40万美元（约100亿越南盾）缴纳2%的税款。
您必须办理本地税号以履行上述纳税义务。由于外籍业主通常不在越南境内，一般会委托本地物业管理公司或法律代理人代为办理税务申报。请务必完成此步骤。越南国家银行要求您提供所有本地税费已结清的证明后，才会批准将您的租金收益或售房款汇往境外。
“粉红簿”办理流程
在越南，房产所有权的最终证明是《土地使用权、房屋所有权及其他附着资产所有权证书》，大家通常称之为粉红簿。
外籍买家常对开发商交房后办理粉红簿的周期过长感到困扰。延迟确实时有发生，有时是因为开发商尚未与政府结清土地使用费，有时是因为整个楼栋存在细微的规划不符问题导致审批受阻。
延迟会影响您的投资吗？不一定。没有粉红簿，您依然可以出租公寓、收取租金并自住。在粉红簿签发前，您也可以出售该房产。在出证前转让购房合同（SPA）是市场的常规操作。事实上，许多外籍投资者更倾向于通过转让购房合同的方式退出，因为手续更为简便。新买家只需在与开发商的合同中直接承接您的权利义务即可。
一旦粉红簿登记在您名下，再次出售则需办理正式的公证转让流程。这会增加一定的行政环节，但显然也能在您持有资产期间提供最充分的法律保障。
物业管理与执行落地
购入资产只是第一阶段。空置的公寓无法产生收益。作为海外买家，您将完全依赖本地运营方来管理资产。
交房当天需要进行现场验房。开发商会提供验房缺陷清单。如果您本人在台北，您需要一位值得信赖的现场代表，在签署交房验收文件前，仔细检查水电、地板和电气设施。交房后，房屋还需要进行装修配置。毛坯或简装房的租金水平较低。针对片区内日本、韩国或欧美外籍人士的特定喜好进行有针对性的家具配置，能显著缩短空置期。
请选择一家精通跨境汇兑的物业管理公司。他们需要以越南盾收取租金，代您缴纳10%的租金相关税费，并协助您办理将净收益汇至境外账户的手续。许多本地中介在租客签约后便不再跟进。您需要的是一位资产管理人，而不仅仅是租赁中介。
常见问题解答（FAQ）
外籍人士在越南能否办理本地按揭贷款？
不能。本地银行不向非居民外籍人士提供按揭贷款产品。您必须使用从境外汇入的资金以现金方式支付全款。部分外资银行分支机构（如渣打银行或新韩银行）偶尔会向持有长期工作许可并有本地收入的外籍人士提供贷款，但对于纯粹的境外投资者，则必须全款购买。
如果公寓项目30%的外籍人士限额已满怎么办？
开发商可能会向您提供长期租赁（LTL）方案，而非购房合同（SPA）。在长期租赁模式下，您拥有房屋的使用权和出租权，但不享有完全的所有权，也无法获得粉红簿。长期租赁的退出流动性通常远低于购房合同。
我可以购买带土地的房产或别墅吗？
可以，但限制极为严格。根据2023年《住房法》第19条规定，外籍人士在一个特定项目中最多可拥有房屋总量的10%，且每个坊（Ward）最多不超过250套带土地的房屋。此外，外籍人士不得在被划定为国防安全重点区域内的项目购房。
出售后资金会被困在越南无法汇出吗？
完全不会。只要您持有原始的境外汇入凭证、经公证的购房合同以及已缴纳2%转让税的完税证明，您就可以将全部本金和收益合法汇至境外账户。
下一步行动
我们今天的目标非常明确：核心：为有意在越南购房的外籍投资者撰写一篇简要的市场洞察文章。结论很清晰。越南市场能带来强劲的资产增值和可观的租金回报，但如果您忽视行政流程，将会付出沉重代价。
请确保您在30%限额内锁定购房合同名额。充分理解2023年《住房法》下50年可续期租赁产权的效力。确保您的资金通过合规的银行渠道入境。如果您已关注胡志明市或河内即将推出的新盘，请在开盘前提前备好资金并安排好法律代理人。请联系我们的顾问团队，在下一个一线开发项目中为您锁定配额。
信息来源
- 2023年住房法（第27/2023/QH15号法律）
- 2024年土地法（第31/2024/QH15号法律）
- 第95/2024/ND-CP号法令
- Indochine Real Estate JSC — vietnampropertymarket.com
经Indochine Real Estate JSC法律与咨询团队审核。在越南深耕十二年。
