베트남 주택법 개정안: 외국인은 아파트만? 단독주택 제외 초안 총정리 (2026)

베트남 주택법 개정안은 아직 초안이고, 이 문안대로라면 외국인 소유 가능 대상은 아파트로 좁혀진다. 단독 주택·빌라·타운하우스는 빠지고, 외국인은 핑크북 발급일로부터 최장 50년간 소유하고 갱신할 수 있으며, 베트남인에게 팔면 장기(영구) 소유권으로 전환된다. 절차상 확인된 것은 제21-NQ/TW호(2026년 7월 28일) 제출본을 2026년 10월 제2차 국회 회기에서 심의한다는 점까지다.

목차

Thao Dien(타오디엔)에서 단독 주택을 세대로 계약하고 있다 치자. 3년 뒤 이직할 계획이라 직접 샀다가 나중에 팔 생각이다. 문제는 이 초안이 아직 확정되지 않았다는 점이다.

저는 Ho Chi Minh(호치민) 기반 한국 고객 영업팀장 Ly Nguyen이다. 법안은 소문이 아니라 문서 번호로 확인한다.

베트남 주택법 개정안은 무엇을 바꾸는가

현행과 초안의 차이는 소유 대상 한 가지다. 기간과 쿼터, 매입 경로는 초안에서도 그대로라는 점에 주목한다.

현행 근거는 2023년 11월 27일 제27/2023/QH15호다. 현행 세칙은 제95/2024/ND-CP호(2024년 7월 24일 제정)와 제05/2024/TT-BXD호(2024년 7월 31일 발령)다(world.moleg.go.kr 기준).

주택법 2023 전문, 제95/2024/ND-CP호는 이 원문에서 직접 대조할 수 있다.

베트남 단독 주택 보유자는 언제부터 영향을 받는가

초안대로라면 이미 산 단독 주택의 보유가 즉시 취소되는 구조는 아니다. 그래서 추가 매입 계획은 서류를 잡아두기만 하고 계약은 미루는 쪽이 안전하다.

• 단독 주택 매입 계약은 입주일을 못 미루고 바로 쓴다
• 개발사 잔여 매입분, 타 외국인 소유분만 확인한다
• 매매계약(SPA) 특약에 법 개정 리스크 문구를 넣는다

베트남 아파트 구매 외국인에게 지금 규정은 그대로다

아파트는 초안에서도 남는다. 지금 매입하려면 세 가지를 먼저 확인한다.

1. 개발사에서 직접 사거나, 다른 외국인 소유 매입분과 매수인을 정한다. 베트남인 개인 소유분은 매수할 수 없다(주택법 제17조 제2항).
2. 핀크북 발급일부터 최장 50년간 소유하며 갱신할 수 있고, 베트남인에게 전매하면 장기(영구) 소유권으로 전환된다.
3. 건물당 30%, 행정구역 단위 주택 250채 한도가 걸린다(주택법 제19조).

베트남인과 결혼해 베트남에 거주하는 외국인은 계약자 중 한 명의 권리와 동일하게 주택을 소유할 수 있다(주택법 제20조 제2항 c호).

리스크: 현금이 걸리는 지점

가장 큰 손실은 계약금이다. 소유 자격이 없는 매입처가 받은 계약금은 돌려주기 어렵다. 막는 문서는 매매계약(SPA) 원본과 핑크북, 그리고 해당 건물 쿼터 확인서다. 계약금 입금 전 이 세 가지를 서면으로 받는 습관이 필요하다.

이후 비용도 미리 계산한다. 매도 시 개인소득세는 양도가액의 2%이며 손실이어도 낸다(VietnamNet, 2026년 1월 29일 보도, 2026년 7월 1일 시행).

FAQ

베트남 외국인 부동산 소유 규정은 어떻게 되나

다만 단독 주택이 초안에서 빠질 가능성은 미확정 상태다.

베트남 집 구매는 ETFs에서만 되나

개발사의 신축분이나 완료 건물의 잔여 매입분, 다른 외국인 소유분이 매수 대상이다. Ho Chi Minh(호치민) 기준 2026년 1월 14일 외국인 소유 가능 프로젝트는 93개다(HCMC Press Center, 2026년 1월 14일 기준).

베트남 부동산 법은 2026년 안에 시행되나

확정된 일정은 없다. 2026년 10월 제2차 국회 회기에서 심의되며, 의결 이후에도 시행일이 따로 정해진다.

입금 전에 서면으로 확인할 세 가지는 이렇다. ① 이 건물의 잔여 외국인 쿼터, ② 핑크북 발급 예정 시점, ③ 법 개정으로 매입 취소·해제 조건.

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