越南住房法修订草案：外籍人士仅限公寓？独栋住宅除外草案全面解析 (2026)

越南住房法修订草案目前仍处于草案阶段，若按该文本执行，外国人可持有标的将收窄至公寓。独栋住宅、别墅、联排住宅将被排除在外；外国人自粉红簿发放之日起最长可持有50年并可续期，转卖给越南人则转为长期（永久）产权。目前经文件确认的进展仅为：提交于2026年7月28日的第21-NQ/TW号文件，将在2026年10月第二次国会会议期间进行审议。

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假设您在Thao Dien以家庭名义签约购买独栋住宅。计划三年后调职，打算先自行买入、之后再出售。问题在于该草案尚未最终确定。

我是常驻Ho Chi Minh的韩国客户销售团队负责人Ly Nguyen。法案不能靠传闻，要按文件编号核实。

越南住房法修订草案改变了什么

现行规定与草案的差别只有一项，即可持有标的。请注意，持有期限、配额和购买路径在草案中保持不变。

现行依据是2023年11月27日的第27/2023/QH15号。现行配套细则为第95/2024/ND-CP号（2024年7月24日制定）和第05/2024/TT-BXD号（2024年7月31日颁布）（据world.moleg.go.kr）。

2023年住房法全文及第95/2024/ND-CP号可在该原文页面直接对照查阅。

越南独栋住宅持有人在何时受到影响

若按草案执行，并非已购独栋住宅的持有立即被取消。因此，计划追加购买的，更稳妥的做法是先备齐文件、暂缓签约。

• 独栋住宅的购房合同无法推迟入住日期，需立即签署
• 仅核实开发商的剩余可售份额及其他外国人持有的份额
• 在买卖合同(SPA)特别条款中加入法律修订风险条款

对越南公寓购买外国人的现行规定不变

公寓在草案中仍将保留。若现在购买，需先确认三点。

1. 直接向开发商购买，或与其他外国人持有的房源确定买卖关系。无法购买越南个人持有的部分（住房法第17条第2款）。
2. 自粉红簿发放之日起最长持有50年并可续期，转卖给越南人则转为长期（永久）产权。
3. 适用每栋30%、按行政区域每250套住宅的上限（住房法第19条）。

与越南人结婚并居住于越南的外国人，可享有与合同签署方之一相同的住房持有权利（住房法第20条第2款c项）。

风险：资金被套的环节

最大的损失是定金。不具备持有资格的购买方所支付的定金很难追回。能够止损的文件是买卖合同(SPA)原件、粉红簿，以及该栋楼层的配额确认函。务必养成在支付定金前以书面形式取得这三项文件的习惯。

后续成本也应提前测算。出售时的个人所得税为转让所得的2%，即使亏损也需缴纳（VietnamNet，2026年1月29日报道，2026年7月1日施行）。

常见问题

越南外国人持有房地产的规定是怎样的

不过独栋住宅是否被排除在草案之外，目前仍未确定。

在越南购房只能通过开发商吗

可购买的标的是开发商的新建房源、已建成项目的剩余房源，以及其他外国人持有的房源。以Ho Chi Minh为例，截至2026年1月14日，外国人可持有的项目共93个（据HCMC Press Center，2026年1月14日）。

越南房地产法会在2026年内施行吗

目前没有确定的日程。该案将于2026年10月第二次国会会议审议，通过之后还需另行确定施行日期。

付款前应以书面形式确认三点：① 该楼剩余的外国人配额；② 粉红簿预计发放时间；③ 因法律修订导致的购房取消与解约条件。

您若通过聊天咨询，我会立即整理并发送该项目的官方价格表、各楼栋剩余配额以及与草案的对比表。