越南住宅法修正草案：外國人只能持有公寓？透天厝排除草案總整理（2026）

越南住宅法修正草案目前仍為草案，若依此版本通過，外國人越南買房之可持有標的將限縮至公寓大樓。透天厝、連棟透天厝及社區型透天厝將被排除，外國人自粉紅書核發日起最長可持有50年並得申請續期，若轉售予越南籍人士則轉換為長期(永久)產權。程序上已確認者，僅至依據第21-NQ/TW號(2026年7月28日)提交之版本將於2026年10月第二會期國會審議。

假設您正在Thao Dien洽簽一戶透天厝，規劃3年後因職務異動出售。若您打算先行購入再轉售，關鍵在於此版越南住宅法修正草案尚未定案。

我是深耕Ho Chi Minh(胡志明市)、專責韓國客戶的業務團隊主管Ly Nguyen。本案一律以文件編號為準，不採信市場傳聞。

越南住宅法修正草案將改變什麼

現行法與草案之差異僅在於持有標的。請您留意，持有期間、配額與購買管道於草案中均維持不變。

現行依據為2023年11月27日第27/2023/QH15號。現行細則為第95/2024/ND-CP號(2024年7月24日制定)與第05/2024/TT-BXD號(2024年7月31日發布)(依world.moleg.go.kr基準)。

2023年住宅法全文、第95/2024/ND-CP號均可於此原文直接比對。

越南透天厝持有者將自何時受到影響

若依草案版本，已購入透天厝之持有權並不會立即失效。因此，若您尚有加碼越南置產之規劃，建議先備妥文件、暫緩簽約為宜。

• 透天厝買賣合約若無法延後入住日即應簽署
• 僅確認開發商剩餘可售額度、其他外國人持有之待售物件
• 於買賣合約(SPA)特約條款中載明法規修正風險條款

以外國人越南買房購入公寓者，現行規定維持不變

公寓大樓於越南住宅法修正草案中仍予保留。若您現在規劃越南買房，請先確認以下三點。

1. 應向開發商直接購買，或選定其他外國人持有之待售物件。越南籍個人持有之物件不得購買(住宅法第17條第2項)。
2. 自粉紅書核發日起最長持有50年並得申請續期，轉售予越南籍人士時則轉換為長期(永久)產權。
3. 適用單棟30%、行政區劃單位住宅250戶上限(住宅法第19條)。

與越南籍人士結婚並居住於越南境內之外國人，得與締約一方享有相同權利持有住宅(住宅法第20條第2項c款)。

風險：資金卡關的關鍵點

最大損失來自頭期款。若收款方不具可售資格，已付頭期款難以返還。防範文件為買賣合約(SPA)正本、粉紅書及該棟配額證明書。請您於支付頭期款前，務必以書面取得此三項文件。

後續費用亦請預先試算。出售時個人所得稅為轉讓價格之2%，縱有虧損仍須繳納(VietnamNet，2026年1月29日報導，2026年7月1日施行)。

常見問題

台灣人可以在越南買房子嗎

惟透天厝是否自草案中排除，目前尚未確定。

越南買房僅能透過ETFs嗎

可購買標的為開發商之預售屋、新成屋剩餘可售額度及其他外國人持有之物件。以Ho Chi Minh(胡志明市)為準，截至2026年1月14日可供外國人持有之建案共93案(HCMC Press Center，2026年1月14日基準)。

越南房地產法規將於2026年內施行嗎

尚無確定時程。將於2026年10月第二會期國會審議，表決通過後仍將另定施行日。

匯款前請以書面確認以下三點。①本棟剩餘外國人配額，②粉紅書預計核發時點，③因法規修正之解約、解除條件。

若您透過聊天諮詢，我們將即時為您整理該建案之官方價格表、各棟剩餘配額及對照越南住宅法修正草案之比較表。