핑크북(Pink Book) 해설: 베트남 아파트 매수 시 외국인 투자자가 발급받는 소유권 증서

업데이트: 2024년 10월

외국인은 2023년 주택법(법률 제27/2023/QH15호) 및 시행령 제95/2024/ND-CP호에 따라 토지 사용권 및 주택과 그 부속 자산에 대한 소유권 증명서인 '핑크북(Pink Book)'을 발급받아 베트남 내 주거용 아파트를 합법적으로 소유할 수 있다. 본 가이드는 국제 투자자 커뮤니티가 베트남의 부동산 등기 규제 프레임워크를 명확히 이해할 수 있도록 영어, 번체 중국어, 간체 중국어, 한국어로 제공된다.

외국인 소유권에 대한 구체적인 법적 근거는 무엇인가?

외국 법인 및 개인은 관할 천연자원환경부에서 핑크북을 정식으로 발급한 날로부터 50년간 주거용 아파트에 대한 임차권을 법적으로 인정받는다. 2023년 주택법에 의거하여, 외국인 소유자는 50년의 기간 동안 해당 부동산을 매매, 임대 또는 담보로 설정할 수 있는 완전한 권리를 보유한다. 만약 베트남 내국인이나 해외 거주 베트남인에게 해당 부동산을 매도할 경우, 소유권 상태는 자동으로 영구적이고 기한 없는 소유권으로 전환된다. 반대로 다른 외국인 구매자에게 소유권을 이전할 경우, 새로운 매수인은 기존 50년 소유 기간의 잔여 기간을 승계한다.

분양계약서(SPA)에서 핑크북으로 전환하는 절차는 어떻게 되는가?

전환 절차는 건설 기간 중 주요 법적 계약서 역할을 하는 분양계약서(SPA)로부터 시작된다. 건물이 화재 안전 및 건설 기준을 모두 충족하면, 시행령 제95/2024/ND-CP호에 따라 시행사는 핑크북 발급을 지원해야 한다. 이를 완료하기 위해서는 다음 서류를 제출해야 한다.

• 날짜가 찍힌 입국 비자 또는 거주 카드가 포함된 유효한 여권
• 해외 계좌에서 베트남 내 인가된 은행으로 자금이 송금되었음을 증명하는 합법적인 자본 유입 증빙 서류
• 구매 가격 전액 지불 확인서(일반적으로 10%의 부가가치세(VAT)와 2%의 유지보수 기금 포함)
• 국가 등기 처리를 위해 요구되는 0.5% 등록세 납부 영수증

50년 후에는 부동산을 잃게 되는가?

아니다. 50년의 기간이 만료된다고 해서 자동으로 부동산 소유권이 종료되거나 국가로 귀속되지는 않는다. 2023년 주택법은 외국인 소유자가 기간 연장을 신청할 수 있는 법적 메커니즘을 규정하고 있어 투자 자산을 보호받을 수 있다. 갱신을 위한 구체적인 행정 지침은 각 지방 성 단위에서 관리되지만, 법률 자체는 세금 및 등록 의무를 다한 외국인 투자자의 권리를 보장하도록 설계되어 있다.

핑크북이 매매 유동성에 중요한 이유는 무엇인가?

핑크북은 베트남 법원과 은행이 합법적인 소유권을 확인하기 위해 인정하는 유일한 문서이다. 분양계약서(SPA)로 건설 기간 중 부동산을 보유할 수는 있으나, 핑크북이 발급되기 전까지는 법적으로 2차 시장 매매를 하거나 담보 대출을 받는 것이 불가능하다. 분양계약서 체결 전, 시행사가 해당 프로젝트에 대한 '마스터 증명서(Master Certificate)'를 보유하고 있는지 확인하는 것을 권장하며, 이는 외국인 구매자에게 등기를 발급할 수 있는 법적 권한을 의미한다. 투자자는 행정적 지연 위험을 대폭 줄이고 자산의 미래 매매 가치를 높이기 위해, 핑크북 발급 이력이 확인된 시행사의 프로젝트를 선택해야 한다.

출처

• 2023년 주택법 제27/2023/QH15호: [https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524671.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524671.aspx)
• 시행령 제95/2024/ND-CP호: [https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605805.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605805.aspx)

검토: Ho Chi Minh 시 부동산 협회 법률 자문 부서