越南房產「粉紅書」詳解：外國買家購屋後將取得何種產權證明？

粉紅本（Pink Book）是市場對越南「土地使用權及房屋與其他附著於土地之資產所有權證」（《2023 年住房法》第 9 條第 1 款）的俗稱。對外國買家而言，粉紅本記載已完工公寓的所有權，持有期限直接印在證書上：自核發日起最長 50 年，申請後可續期一次、最長 50 年（第 20 條第 2 款 c 點）。您可自由轉售或出租；轉售予越南公民後，產權即轉為永久（完全）產權。付款前請查核四件事。第一，賣方：必須是開發商或其他外國人屋主。第 17 條第 2 款列舉了外國人取得房屋所有權的全部途徑，向越南籍屋主購買並不在其中；唯一例外是與居住於越南的越南公民結婚的外國人，依第 20 條第 2 款 c 點可與越南公民同樣持有房屋。向開發商購買簽署正式買賣合約（SPA）；向外國人屋主購買，則與該屋主簽署買賣合約，並承接剩餘年限；若尚未續期，仍可申請續期，日後轉售予越南買家，即轉為長期（永久）產權。第二，外籍配額：該棟 30% 外籍配額必須尚有餘額（第 19 條第 1 款）。省級住房主管機關按棟公告配額狀況，賣方簽約前必須查核（第 95/2024/ND-CP 號法令第 7 條第 2 款 a 點）；超出配額的交易無法律效力，也不核發證書（同法令第 7 條第 3 款）。第三，證書內容：確認證書上將載明的持有期限、建築樓地板面積、使用面積與建案名稱（第 9 條第 3 款、第 20 條第 2 款 c 點）。第四，房屋狀態：該戶須已有證書，且未涉所有權爭議、未遭查封、未列入土地收回或拆除通知（第 160 條第 1 款）。實務上，另請取得抵押權已塗銷的書面證明。

重點事實

• 粉紅本是「土地使用權及房屋與其他附著於土地之資產所有權證」的市場俗稱，國家即透過此證承認房屋所有權。證書只登載已完工的房屋，因此預售屋買方須於交屋後才能取得。公寓的證書必須載明建築樓地板面積、使用面積與核准的建案名稱，核發程序依土地法辦理。 (《2023 年住房法》（27/2023/QH15）第 9 條第 1 款、第 3 款（公報第 37+38 期，2024-01-08）)
• 外國個人依契約約定的期限持有房屋，自證書核發日起最長 50 年；申請後可續期一次，最長 50 年。持有期限必須載明於證書。 (《2023 年住房法》第 20 條第 2 款 c 點)
• 續期程序：期滿前至少 3 個月，備妥一份申請文件（附錄 I 表格 01、經認證的證書影本或附正本供核對的影本、蓋有越南入境章的有效護照影本或同等入境文件），以親送、郵寄或線上方式向房屋所在地的省級人民委員會提出。人民委員會於收到有效文件後 30 日內，若屋主仍符合住房法規定的對象與條件，即書面核准續期一次、最長 50 年，自證書所載首期屆滿日起算；否則以書面說明不予核准的理由。屋主應於收到核准文件後 15 日內，依土地法辦理證書期限變更登記。首期屆滿時已被勒令出境或驅逐出境的外國人，不得續期。 (第 95/2024/ND-CP 號法令（2024-07-24）第 6 條第 1 款、第 2 款、第 3 款（公報第 907+908 期，2024-08-10）)
• 外國人只能向國防安全區域以外建案的開發商購買或租購商業住宅（或經贈與、繼承取得），或向已依該途徑取得所有權的外國組織或個人購買。法律列舉的所有權途徑僅此而已，因此沒有向越南籍屋主購買的途徑；例外是與居住於越南的越南公民結婚的外國人，可與越南公民同樣持有房屋。 (《2023 年住房法》第 17 條第 2 款 b、c 點、第 8 條第 2 款 c 點、第 20 條第 2 款 c 點)
• 外國組織與個人在同一棟公寓最多持有 30% 的戶數，以住宅用途的戶數計算；多個單元或多棟建築共用基座者，每個單元、每棟各算 30%。省級住房主管機關須在網站上按建案、按棟公告外國人可持有的戶數，以及已購買、已租購、已核發證書的戶數；開發商或賣方簽約前必須查核該網站，並於簽約後 3 個工作日內通報。超出配額或在外國人不得持有的建案內進行的交易無法律效力、不核發證書，賣方並須賠償買方損失。 (《2023 年住房法》第 19 條第 1 款；第 95/2024/ND-CP 號法令第 5 條第 2 款 a 點、第 7 條第 1 款、第 2 款 a、b 點、第 3 款)
• 房屋須同時符合下列條件才可出售：具備證書；無所有權爭議、申訴或訴訟；有期限持有者仍在期限內；未因判決強制執行或已生效的行政決定遭查封，且未受法院或機關的臨時處分或阻止措施；未列入土地收回決定或拆遷、拆除通知。預售屋免除證書要件，以及爭議、期限兩項條件。 (《2023 年住房法》第 160 條第 1 款 a 至 e 點、第 2 款 a 點（公報第 39+40 期，2024-01-08）)
• 向開發商購買時，除非買方自行申辦，否則由開發商負責為買方辦理證書；已售出房屋的證書核發給買方而非開發商（開發商僅可就未售出的房屋持有證書）。期滿前，屋主可親自或委託他人將房屋出售或贈與有資格在越南持有房屋者；買方若為越南本國個人、組織或海外越南人，即依第 10 條第 1 款享有本國屋主的權利，且無 50 年期限，也就是市場所稱的永久產權。期滿仍未出售或贈與的房屋即歸為公共財產。 (《2023 年住房法》第 162 條第 2 款、第 9 條第 4 款、第 20 條第 2 款 dd 點、第 8 條第 1 款 a、b 點、第 10 條第 1 款)