越南房产证 (Pink Book) 解析：外籍买家在越南购买公寓所获的权属证明

粉红本（Pink Book）是市场对越南“土地使用权及房屋和其他附着于土地的资产所有权证”（《2023 年住房法》第 9 条第 1 款）的俗称。对外国买家而言，粉红本记载已竣工公寓的所有权，持有期限直接印在证书上：自颁发之日起最长 50 年，申请后可续期一次、最长 50 年（第 20 条第 2 款 c 项）。您可自由转售或出租；转售给越南公民后，产权即转为永久（完全）产权。付款前请核实四件事。第一，卖方：必须是开发商或其他外国人业主。第 17 条第 2 款列举了外国人取得房屋所有权的全部途径，向越南籍业主购买不在其中；唯一例外是与居住在越南的越南公民结婚的外国人，依第 20 条第 2 款 c 项可与越南公民一样持有房屋。向开发商购买签署正式买卖合约（SPA）；向外国人业主购买，则与该业主签订买卖合同，并承接剩余年限；若尚未续期，仍可申请续期，日后转售给越南买家，即转为长期（永久）产权。第二，外籍配额：该栋 30% 外籍配额必须尚有余额（第 19 条第 1 款）。省级住房主管机关按栋公布配额情况，卖方签约前必须核实（第 95/2024/ND-CP 号法令第 7 条第 2 款 a 项）；超出配额的交易无法律效力，也不颁发证书（同一法令第 7 条第 3 款）。第三，证书内容：核实证书上将载明的持有期限、建筑面积、使用面积与项目名称（第 9 条第 3 款、第 20 条第 2 款 c 项）。第四，房屋状态：该套房屋须已有证书，且不涉所有权争议、未被查封、未被列入土地收回或拆除通知（第 160 条第 1 款）。实际操作中，还应取得抵押已注销的书面证明。

要点

• 粉红本是“土地使用权及房屋和其他附着于土地的资产所有权证”的市场俗称，国家通过颁发此证承认房屋所有权。证书只登记已竣工的房屋，因此期房买方在交房后才能取得。公寓的证书必须载明建筑面积、使用面积和经批准的项目名称，颁发程序依土地法办理。 (《2023 年住房法》（27/2023/QH15）第 9 条第 1 款、第 3 款（公报第 37+38 期，2024-01-08）)
• 外籍个人按合同约定的期限持有房屋，自证书颁发之日起最长 50 年；申请后可续期一次，最长 50 年。持有期限必须载于证书。 (《2023 年住房法》第 20 条第 2 款 c 项)
• 续期程序：期满前至少 3 个月，备齐一套申请材料（附录 I 表格 01、经认证的证书复印件或附原件供核对的复印件、盖有越南入境章的有效护照复印件或同等入境文件），通过当面、邮寄或在线方式提交给房屋所在地的省级人民委员会。人民委员会在收到有效材料后 30 日内，若业主仍符合住房法规定的对象与条件，即书面批准续期一次、最长 50 年，自证书所载首期届满之日起算；否则书面说明不予批准的理由。业主应在收到批准文件后 15 日内，依土地法办理证书期限变更登记。首期届满时已被责令出境或驱逐出境的外国人不得续期。 (第 95/2024/ND-CP 号法令（2024-07-24）第 6 条第 1 款、第 2 款、第 3 款（公报第 907+908 期，2024-08-10）)
• 外国人只能向国防安全区域以外项目的开发商购买或租购商品房（或通过赠与、继承取得），或向已依该途径取得所有权的外国组织或个人购买。法律列举的所有权途径仅此而已，因此没有向越南籍业主购买的途径；例外是与居住在越南的越南公民结婚的外国人，可与越南公民一样持有房屋。 (《2023 年住房法》第 17 条第 2 款 b、c 项、第 8 条第 2 款 c 项、第 20 条第 2 款 c 项)
• 外国组织和个人在同一栋公寓楼中最多持有 30% 的套数，按住宅用途的套数计算；多个单元或多栋楼共用裙楼的，每个单元、每栋各按 30% 计算。省级住房主管机关须在网站上按项目、按栋公布外国人可持有的套数，以及已购买、已租购、已颁发证书的套数；开发商或卖方签约前必须核实该网站信息，并在签约后 3 个工作日内报告。超出配额或在外国人不得持有的项目内进行的交易无法律效力、不颁发证书，卖方须赔偿买方损失。 (《2023 年住房法》第 19 条第 1 款；第 95/2024/ND-CP 号法令第 5 条第 2 款 a 项、第 7 条第 1 款、第 2 款 a、b 项、第 3 款)
• 房屋须同时满足以下条件才可出售：具备证书；无所有权争议、投诉或诉讼；有期限持有的仍在期限内；未因判决执行或已生效的行政决定被查封，且未被法院或有关机关采取临时措施或阻止措施；未被列入土地收回决定或拆迁、拆除通知。期房交易不受证书要求以及争议、期限两项条件的限制。 (《2023 年住房法》第 160 条第 1 款 a 至 e 项、第 2 款 a 项（公报第 39+40 期，2024-01-08）)
• 向开发商购买时，除非买方自行申办，否则由开发商负责为买方办理证书；已售房屋的证书颁发给买方而非开发商（开发商仅可就未售房屋持有证书）。期满前，业主可亲自或委托他人将房屋出售或赠与给有资格在越南持有房屋的人；买方若为越南本国个人、组织或海外越南人，即依第 10 条第 1 款享有本国业主的权利，且无 50 年期限，也就是市场所称的永久产权。期满仍未出售或赠与的房屋即成为公共财产。 (《2023 年住房法》第 162 条第 2 款、第 9 条第 4 款、第 20 条第 2 款 dd 项、第 8 条第 1 款 a、b 项、第 10 条第 1 款)