越南房产证 (Pink Book) 解析：外籍买家在越南购买公寓所获的权属证明

更新日期：2024年10月

根据《2023年住房法》（第27/2023/QH15号法律）和第95/2024/ND-CP号法令，外籍人士在越南可通过获取“粉皮书”（Pink Book）合法持有住宅公寓，该文件是法律意义上唯一的土地使用权及房产所有权证明。本指南提供英文、繁体中文、简体中文及韩文版本，旨在确保我们的国际投资者群体能够理解越南境内房产产权登记的特定监管框架。

外籍人士持有房产的特定法律框架是什么？

外籍实体及个人依法享有住宅公寓50年的租赁所有权，期限从当地自然资源与环境厅正式签发“粉皮书”之日起算。根据《2023年住房法》，在50年期限内，您享有出售、出租或抵押房产的完整权利。如果您将房产出售给越南公民或海外越侨，房产状态将自动转为永久性、无期限所有权。相反，如果您将产权转让给另一位外籍买家，该买家将承接您原始50年所有权期限内的剩余年限。

如何从购房合同（SPA）过渡到“粉皮书”？

过渡流程始于您的购房合同（SPA），该合同是建设期间您的主要法律凭证。一旦建筑物满足所有消防安全及施工标准，第95/2024/ND-CP号法令规定开发商必须配合办理“粉皮书”的签发。为完成此程序，您须提交：

• 带有入境签注日期或居留卡的有效护照。
• 证明合法资金流入的银行文件，明确显示资金是从海外账户转入越南持牌银行。
• 购房款已付清的确认凭证，通常包含10%的增值税及2%的维修基金。
• 国家产权登记手续所需的0.5%登记费缴纳收据。

50年后我的房产会被收回吗？

不会。房产所有权不会在50年期限届满后自动终止或收归国有。《2023年住房法》为外籍业主提供了申请延期的法定机制，确保您的投资权益持续受到保护。虽然续期的具体行政指导方针由各省管理，但该法律旨在维护已履行税务及登记义务的外籍资本持有人的权益。

为什么“粉皮书”对二手交易流动性至关重要？

“粉皮书”是越南法院及银行认可的唯一合法产权证明文件。虽然购房合同（SPA）允许您在建设期间持有单位，但在“粉皮书”签发之前，您无法合法进行二级市场交易或以房产作为抵押申请贷款。在签署购房合同前，我们建议您确认开发商是否持有该项目的“总产权证”（Master Certificate），这表明他们拥有向外籍买家签发产权的合法授权。投资者应选择那些有良好“粉皮书”交付记录的开发商，因为这能显著降低行政延误风险，并提升您资产的未来转售价值。

参考来源

• 《2023年住房法》第27/2023/QH15号：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524671.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Nha-o-2023-524671.aspx)
• 第95/2024/ND-CP号法令：[https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605805.aspx](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-95-2024-ND-CP-huong-dan-Luat-Nha-o-605805.aspx)

审核：胡志明市房地产协会，法律顾问部门。