越南粉红本 vs 买卖合同：外籍买家在交房前需要核实哪些内容

更新时间：2024年10月

是的，外籍投资者可依据《2023年住房法》及第95/2024/ND-CP号法令，通过50年租赁产权模式（可续期）合法购买并持有越南的住宅物业。本内容提供英语、繁体中文及韩语版本，为我们的国际投资者群体提供支持。

50年租赁产权对外籍投资者如何运作？

您的投资通过与开发商签订《买卖协议》（SPA）予以正式确立。根据《2023年住房法》，外籍人士仅限购买商业住房项目，且在任何单一公寓楼内的持有比例不得超过30%的限额。您的产权由《土地使用权及房屋所有权证书》（俗称"粉红本"）予以确认。虽然初始期限为50年，但若该单位出售给越南本地公民，产权将自动转为永久产权，这为流动性与退出提供了至关重要的机制。

确保您投资安全的关键产权机制有哪些？

• 外籍持有限额：《2023年住房法》第176条对每个公寓综合体的外籍单位设定了严格的30%上限。您必须通过向当地建设厅申请官方函件，核实您所购买的具体单位是否落入该配额范围内。
• 粉红本：该证书是所有权的唯一法律凭证。请确保您的SPA明确要求开发商在施工完成后协助办理此文件的登记。
• 续期权利：第95/2024/ND-CP号法令提供了在初始50年期限届满后申请延期的法律途径，前提是遵守现行土地使用规定。

为何区域市场选择会驱动投资表现？

基础设施建设是越南资本增值的主要引擎。在Ho Chi Minh市，靠近公共交通枢纽或位于Thu Duc市创新中心内的物业，历来表现优于大盘。瞄准Binh Duong等工业枢纽的投资者，应优先考虑高端装修与专业管理服务，以吸引外籍人士租赁市场，这与市中心区域的城市专业人士群体存在显著差异。

资本汇回的要求有哪些？

外籍投资者必须通过以本人名义开立的专用银行账户进行所有物业交易，以确保资本合法汇回。您需要保留完整的审计凭证，包括原始入境汇款证明、SPA以及纳税收据。这些文件是通过授权银行渠道将利润汇出境外的必备条件。任何试图使用非官方转账方式的行为，都将使您丧失合法汇回资金的能力。

战略展望：管理开发商风险

越南市场已朝向以品质驱动的增值方向演进。您可通过审查开发商及时发放粉红本的历史记录来降低风险。在透明度与文件方面拥有良好往绩，是防范施工延误或品质不足的最有效保障。

常见问题

作为外籍人士，我能否持有带地物业？不能。外籍人士的持有权严格限于商业住宅公寓项目。您无法以本人名义购买带地物业，例如别墅或商铺住宅。

是否有年度物业税？目前越南对住宅业主没有经常性的年度物业税，这有助于提升净租金收益率。然而，作为非居民，您必须缴纳标准的管理费，并就所产生的任何租金收入缴纳所得税。

我该如何核实开发商的配额？切勿接受关于30%配额的口头确认。请务必索取由建设厅出具的官方批准函，其中明确确认相关具体项目剩余的外籍持有额度。

资料来源：

• [第27/2023/QH15号法律 - 《2023年住房法》](https://chinhphu.vn)
• [第95/2024/ND-CP号法令 - 《住房法》实施细则](https://vanban.chinhphu.vn)

由持牌越南房地产律师Nguyen Minh审核。