Ha Noi(하노이), Muong Thanh 프로젝트 12곳 매수자 보호책 마련

Ha Noi(하노이) 당국이 건축법 위반 문제에 직면한 Muong Thanh 관련 프로젝트들에 대해 매수자 보호 지침을 시행했다. 11월 7일 CafeF 보도에 따르면, Ha Noi(하노이) 인민의회의 승인에 따라 이번 결의안은 총 12개 프로젝트에 적용된다.

핵심 요약

CafeF는 2026년 11월 7일 자 보도에서 적용 대상 프로젝트를 12개로 집계했다.
CafeF의 11월 7일 보도에 따르면, 전액 보상 수령 후 90일 이내에 세대를 인도해야 한다.
소유권 증서 발급은 관련 재정적 의무 이행 완료 여부에 달려 있다.
외국인 매수자는 매수 적격 요건을 별도로 확인해야 한다.

이번 지침은 인허가된 건축 규모와 실제 시공된 아파트 세대수 간의 큰 격차를 해결하기 위해 마련되었다. 이는 귀책사유가 없는 매수자를 시정 조치 비용으로부터 보호하면서 위반 사항을 해결하는 방식을 규정하고 있으나, 해당되는 모든 아파트가 합법화되었거나 소유권 증서를 발급받았다는 의미는 아니다.

위반 사항의 규모

2026년 11월 7일 자 CafeF 보도는 적용 대상 프로젝트 전반의 아파트 세대수를 다음과 같이 제시하고 있다. 이는 보도된 프로젝트 전체 합계일 뿐, 외국인 매수가 가능한 세대 목록이 아니다.

아파트 구분	2026년 11월 7일 CafeF 보도 세대수
인허가 세대	6,759
실제 시공 세대	24,943
위반 사항 해당 세대	18,184

이러한 구분은 개별 호실 단위에서 매우 중요하다. 특정 건물이 결의안 대상에 포함되었다고 해서 개별 아파트가 주거용으로 계속 유지되거나, 핑크북(소유권 증서)을 발급받거나, 외국인 매수자에게 양도될 수 있음이 보장되는 것은 아니다. 매수자는 단지 전체에 대한 포괄적인 확답이 아니라, 해당 개별 호실에 내려진 구체적인 처분 방침을 확인해야 한다.

보상은 이미 지급된 금액이 아닌 진행 절차이다

2026년 11월 7일 CafeF 보도에 따르면, 이번 결의안은 시세 기준 보상 및 이주 또는 대체 주택 제공 방안을 규정하고 있다. 이주 대상 거주자는 보상금 전액을 수령한 후 90일 이내에 아파트를 인도해야 한다. 시세 기준 평가는 보상을 위해 규정된 산정 기준일 뿐, 보상 금액이 이미 합의되었거나 지급되었다는 근거가 아니다.

또한 해당 보도는 관련 재정적 의무가 이행된 이후 소유권 증서를 발급받는 절차를 설명하고 있다. 시행사에 미이행된 의무 사항은 무엇인지, 누가 이를 이행해야 하는지, 그리고 증서 발급 절차를 뒷받침하는 서류는 무엇인지 확인해야 한다. 베트남에 거주하는 한국인 가족과 매수자의 경우, 이주 제안이 있을 때 대체 주택이 통학 및 출퇴근 여건을 유지할 수 있는지, 퇴거 시점부터 대체 주택 입주 시점까지의 공백기는 어떻게 처리되는지 등 실질적인 사항도 점검해야 한다.

외국인 매수자에게 미치는 영향

외국인은 완공된 건물 내 시행사 보유 잔여 세대를 포함하여 시행사로부터 직접 적격 세대를 분양받거나, 다른 외국인 소유자로부터 매수할 수 있다. 시행사로부터 매수할 때는 공식 매매계약서(SPA)를 사용하며, 외국인 소유자로부터 매수할 때는 해당 소유자와의 매매계약을 체결한다. 2023년 주택법(Housing Law 2023) 제17조 2항에 따라 베트남 내국인 개인으로부터는 매수할 수 없다. 단, 베트남 국민과 혼인하여 베트남에 거주하는 외국인은 예외로, 제20조 2항 c호에 따라 베트남 국민과 동일한 주택 소유권을 가진다.

제19조는 외국인 소유 한도(쿼터)를 각 건물 아파트 세대수의 30%로 규정하고 있다. 제20조에 따라 외국인 소유 기간은 핑크북 발급일로부터 최장 50년이며 갱신이 가능하고, 베트남 내국인 매수자에게 전매될 경우 장기(영구) 소유권으로 전환된다. 기존 외국인 소유자로부터 매수하면 잔여 소유 기간이 승계되며, 갱신권이 아직 사용되지 않았다면 추후 갱신도 가능하다. 소유자는 해당 부동산을 전매하거나 임대할 수 있다.

이번 결의안만으로는 외국인 매수자의 보상 수령 자격, 대체 주택 배정 적격성 또는 금융 승인 여부가 확정되지 않는다. 베트남 현지에서 VND 소득이 있든 해외에 원화, 대만 달러, 위안화 또는 미국 달러를 보유하고 있든, 합법화될 것이라는 막연한 약속만 믿고 계약금이나 중도금을 지급해서는 안 된다. 계약금 지급 전 사전 체크리스트를 활용하여 VPM 외국인 매수자 전담팀을 통해 매도인 자격, 건물의 잔여 외국인 쿼터, 핑크북 발급 여부를 먼저 확인해야 한다. 고객님께서는 카카오 또는 Zalo를 통해 VPM 상담 데스크에 문의하시면 해당 세대의 증서 및 보상 관련 서류 검토를 지원받으실 수 있습니다.