中國大陸買家如何合法籌措越南購屋資金?資本管制、每年5萬美元額度與資金退出計畫

誠實的答案:兩套法律體系,而其中只有一套是容易的

當一位中國大陸買家問起該如何為越南的公寓出資時,多數銷售人員只回答容易的那一半。越南這一半確實容易:無論資金來自哪個國家,越南都接受經由持有執照的越南銀行匯入的境外款項,而且2023年《住房法》(第21條)與2023年《不動產經營法》(第48條)本來就要求購房款項必須經由持有執照的信貸機構支付。難的那一半在中國。中華人民共和國對其公民實施境外資本管制,由外匯主管機關與各銀行執行,而這些管制並不會因為目的地是一個友好的鄰近市場就消失。因此,誠實的說法是:您的這筆購買必須合法兩次——一次是在資金離開中國時,一次是在資金進入越南時。一條通過越南規定卻違反中國規定的路徑,會讓您在國內暴露於風險之中。一條靠拆分或偽裝匯款繞過中國規定的路徑,通常會摧毀您賣房時越南唯一會要求的東西:一條以您本人名義建立的匯入書面紀錄。本指南把兩半都攤開講清楚,並告訴您在哪些環節,持有執照的跨境顧問不是可有可無,而是不可或缺。

中國端:年度外匯額度,以及為何海外購房屬於受限用途

作為一般性框架,中國的規定給予每位個人每年約5萬美元(USD 50,000)的外匯便利化額度,用於經核准的經常項目用途——例如旅遊、留學與贍家匯款。由此得出兩個殘酷的事實。第一,一套越南公寓的價格幾乎總是超過一個人的年度額度,所以即使在原則上,單靠額度也很少足以支付一筆購買。第二,也是更根本的:在海外購置房產一般被視為資本項目交易,並「不在」個人額度所核准的用途之列;中國的銀行會要求您申報境外匯款的用途,而海外購房正是受限的用途之一。我們把話說白,是因為買家應該在匯款之前聽到這件事,而不是之後。中國端的具體規則、申報表格、門檻與執法實務會變動,且因司法管轄而異——行動之前,請就每一項中國端細節向持有執照的跨境顧問求證。我們能從越南端有把握地說的是:這一切都不影響越南透過持有執照的銀行接收您資金的意願;限制在起點,不在終點。

千萬別做的事:在兩端都製造風險的變通手段

常見的變通手段在每個買家群組裡流傳。我們不會教這些方法,而且我們建議全部避開——不只是出於道德考量,而是因為每一種手段都會在交易的至少一端造成具體的法律或財務風險。

1. 家庭拆分匯款——把一筆購屋款拆分到父母、兄弟姊妹與表親的年度額度上——在中國端是眾所周知的執法重點,在當地存在實質法律風險。在假設任何拆分安排站得住腳之前,請先向持有執照的跨境顧問求證。
2. 家庭拆分匯款在越南端同樣行不通:資金必須匯入以「買方本人」法定名義開立、且與買賣合約上護照相符的帳戶。以五位親屬名義匯入的錢,無法證明是您的,而這種名義不符可能在多年後卡住您的資金匯出。
3. 地下匯兌管道與非正規換匯業者完全是帳外移動資金。姑且不論其在中國端是否合法,它們不會產生任何giay bao co、任何銀行紀錄、任何鏈條——而這正是讓售屋款項在法律上屬於您、實際上卻被困在越南的條件。
4. 在越南境內以現金支付開發商或中介,違反2023年《住房法》(第21條)與2023年《不動產經營法》(第48條)關於經由持有執照銀行付款的要求,而且完全不會留下任何匯入紀錄。
5. 人頭安排——把房產登記在越南朋友或伴侶名下——會同時切斷您的產權保障與資金匯出鏈條。千萬不要使用。
6. 請注意這個規律:每一條靠隱藏資金來解決中國端問題的捷徑,同時也會摧毀您退出時所需的越南端證明。不存在對兩端都安全的變通手段。

合法路徑:更窄、更慢,但值得做對

對大陸買家而言,合法的選項範圍比銷售人員暗示的要小,但它確實存在,而且有一個共同特徵:資金在流向越南之前,就已經合法地處於中國大陸資本管制之外。

1. 在境外賺取並存放的收入:在大陸以外賺取、存放於海外帳戶(香港、新加坡或其他地方)的薪資、營業收入或投資收益,本來就已在境外;把它匯往越南完全不涉及中國端的境外匯出。請保留能證明其如何賺取的紀錄——越南銀行會對匯入資金進行資金來源審查。
2. 海外資產的出售所得:出售既有的海外房產或投資,再將所得轉往越南,道理相同。那筆先前交易的文件將成為您資金來源檔案的一部分。
3. 既有的香港銀行往來關係:許多大陸買家早已持有多年來經合法管道累積資金的香港帳戶。這些餘額能否動用、如何動用,是中國端與香港端的問題——請向持有執照的跨境顧問求證。
4. 公司與投資架構:擁有境外實體的企業、經ODI(對外直接投資)核准的投資工具,或跨境公司安排,有時可以合法地為購買出資——但這些是專業架構,在中國端有稅務、申報與實質營運要求。它們必須由持有執照的專業人士事先設計,而不是由仲介臨場拼湊。請向持有執照的跨境顧問求證;這不是可以自己動手的領域。
5. 把時間當作策略:有些買家乾脆在購買前花數年合法累積境外儲蓄。速度較慢——但每一塊錢抵達越南時都帶著乾淨的來源故事,而這正是匯入銀行與您未來的退出所需要的。
6. 無論走哪條路,終點的紀律都一樣:最後匯入越南的那筆款項,必須以您本人名義、從您控制的帳戶,匯入您在持有執照的越南銀行開立的個人外幣帳戶。

越南端:不問來源地,但對名義與銀行極為嚴格

這是真正對您有利的部分。越南的外匯與住房框架不因來源國而有差別待遇:持有執照的越南銀行會接收來自香港、新加坡或任何其他地方的境外匯款,但須通過標準的反洗錢與資金來源審查。越南嚴格的是操作機制。2023年《住房法》(第21條)與2023年《不動產經營法》(第48條)要求購房款項須經由持有執照的信貸機構支付——把現金交給賣方,並不是購買建案的合法途徑。您要以本人名義開立個人外幣帳戶(不是DICA直接投資資本帳戶,那是給FDI外資企業用的),從您本人的海外帳戶匯款,由銀行兌換為越南盾後,以銀行對銀行方式支付給開發商。完整的逐步流程請見我們的指南:合法將購屋資金匯入越南。無論您的資金路徑為何,合法的預售屋購買都標配兩類保障,值得您堅持:依2023年《不動產經營法》,訂金上限為5%,首期款不得超過30%,交屋前累計付款不得超過70%,而且建案必須取得持有執照的越南銀行出具的Bao Lanh(銀行擔保)。一個逼著中國買家快速、帳外支付大筆款項的開發商,是在要求您放棄法律為您建立的每一項保障。

giay bao co:比一切都存續得更久的那一張紙

每當外幣進入您的越南帳戶,銀行都會出具一份入帳通知書——giay bao co——記載金額、境外來源與您的姓名。對大陸買家而言,這份文件比對其他國籍的買家更加重要,因為您的退出將完全建立在它之上。越南並不放任外幣自由離境;它只放行它能追溯到入境紀錄的錢。多年之後,當您賣房時,經辦匯出的銀行會由後往前重建整條付款鏈——轉售合約、So Hong(粉紅簿,所有權證書)、完稅收據——一路追溯到這些入帳單據。每一期款項的giay bao co正本與掃描檔都要保存,不是只有第一筆,連同您匯出銀行的SWIFT/MT103電文與外幣兌換越南盾的紀錄。對於分期付款的預售屋購買,這代表整個付款時程表都要有完整的單據組;只要有一期缺少文件,整份檔案都會被削弱。副本要同時存放在越南境內與境外,也不要指望銀行在多年後還能替您調出紀錄。請像對待粉紅簿本身一樣對待這個資料夾:它是您金錢的產權證,正如So Hong是您房子的產權證。

退出時,越南查的是「您的」書面紀錄——不是中國的規則

大陸買家會悄悄問的一個問題:我賣房時,越南的銀行會在意當初這筆錢是怎麼離開中國的嗎?務實的答案是:越南端的匯出審查檢視的是越南端的紀錄——是否有記錄在案的外幣,以您的名義、透過持有執照的越南銀行匯入,並與合約相符?銀行在轉售時的檢查清單是:經公證的買賣合約、登記您名下的So Hong、按售價總額課徵的2%個人所得稅完稅收據(即使虧本出售也須繳納),以及您當初的原始匯入單據——然後在文件齊備後,由國家銀行進行約5-7個工作天的外匯文件審查。完整流程請見我們的指南:將售屋款項匯出越南。但請仔細讀出其中的含意,因為它是雙面刃。它意味著一筆乾淨的境外資金購買,無論您的國籍為何,都能順利匯出越南。它「不」意味著越南會替您洗白中國端的問題:如果您的錢是非法離開中國的,無論錢去了哪裡,那個風險都會跟著您這位中國公民;而把匯回的款項收進您名下的任何帳戶,都可能讓最初的問題重新浮上檯面。這些款項可以安全地匯往哪裡——匯回大陸帳戶、匯到香港、還是第三國——本身就是一個中國端的問題。請在賣房之前、而不是之後,向持有執照的跨境顧問求證。

資金怎麼進,決定資金怎麼出:匯款前檢查清單

以上所有內容可以壓縮成一條原則:您在購買時選擇的匯入路徑,決定了您在出售時的退出路徑。先決定退出,再據此安排資金。在為越南房產匯出任何款項之前,請逐項核對以下清單。

1. 誠實盤點您資金的所在位置:購屋款是否已經合法處於中國大陸境外?如果是,您的路是乾淨的。如果不是,請停下——下一步是找持有執照的跨境顧問,而不是匯款。
2. 不要聽取銷售方的任何資金建議。建議您拆分額度、付現金或走非正規管道的仲介或開發商,是在用製造您的資金受困問題,來解決他們的佣金問題。
3. 在支付任何款項之前,先以本人名義在持有執照的越南銀行開立個人外幣帳戶,且名義須與將出現在訂金及買賣合約上的護照相符。
4. 事先備妥資金來源證明:海外收入紀錄、境外資產的出售檔案、帳戶對帳單。越南銀行一定會問;請把書面答案準備好。
5. 只從您本人名義的帳戶匯款,並為整個付款時程表中的每一期款項收妥giay bao co、SWIFT紀錄與外幣兌換單據。
6. 無論資金路徑為何,都要獨立確認各項標準法律保障:5%訂金上限、30%/70%付款時程限制、載明該建案的Bao Lanh銀行擔保函,以及該棟建築在30%外國人持有配額下仍有剩餘名額。
7. 在做出承諾之前,以書面向您的越南銀行索取其匯出款項的文件檢查清單——這樣您從第一天起就確切知道,將來資金匯出那天銀行會要求什麼。
8. 對於每一項中國端事項——額度的適用、拆分匯款的風險、公司架構、售屋款項可以匯往何處——請向持有執照的跨境顧問求證。本指南是從越南端提供的一般性資訊,不構成關於中國法律的法律或稅務意見。