胡志明市不同物業類型的當前租金回報率如何？

胡志明市的平均租金收益率是多少?

胡志明市的租金收益率目前因物業類型與區位不同,約介於3%至7%之間,其中單間公寓與小坪數公寓提供5%~7%的最高回報。截至2025年9月,隨房地產價格急速上漲,出現收益率壓縮現象,但仍優於曼谷或雅加達等東南亞主要城市。

第2郡(District 2)與平盛(Binh Thanh)在收益率與穩定性方面皆為最佳地區,小坪數戶型持續提供高於大坪數戶型的租金收益。

胡志明市各類型不動產目前的租金收益率如何?

截至2025年9月,胡志明市的租金收益率因物業類型與區位不同,差異顯著。

公寓的平均毛租金收益率約為3%~6%,因面積與區位不同,收益率波動較大。單間公寓與一房單元因年輕上班族與外國人租賃需求旺盛,持續錄得5%~7%的收益率。

別墅與聯排別墅的租金收益率分布於3%~7%,而第2郡、7郡、Binh Thanh 等主要居住區的既有住宅,通常以3%~5%的水準提供穩定收益。另一方面,部分仍在開發的外圍地區有時出現高達8%~20%的高收益率,但被歸類為高風險投機性投資,一般投資人應審慎對待。

獨棟式住宅在成熟居住區呈現3%~5%的收益率;聯排別墅則於市中心錄得4%~6%的水準,部分外圍地區有時亦能接近該區間的上限。

胡志明市各地區的租金收益率有何差異?

「在胡志明市,地區性區位對房地產價格與租金收益率影響重大。」

胡志明市第2郡(尤其 Thao Dien·Thu Thiem 一帶)售價形成於每平方米3,200~6,500美元,租金收益率約4%~6%。該地區受外國家庭與國際專業人士青睞,流動性高、需求穩定。

第7郡 Phu My Hung 地區售價為每平方米2,800~4,500美元,租金收益率3%~5%。憑藉國際學校與完善的基礎建設,深受家庭住客與外國居民歡迎。

Thu Duc 市(原第9郡)的進入成本相對較低,約每平方米1,800~3,200美元,租金收益率3%~6%。年輕上班族與學生的需求旺盛,惟與市中心相比,交易流動性相對受限。

Binh Thanh(平盛)郡是 Landmark 81 所在地區,價格區間為每平方米2,500~5,000美元,租金收益率4%~7%。優越的交通可達性與多元的人口結構(外國人·本地專業人士)使租賃需求持續旺盛。

於胡志明市房地產市場,住宅規模與租金收益率呈反向相關。

單間公寓與一房公寓提供最高獲利能力,核心區位的毛租金收益率最高可達7%。此類小坪數因優先考慮區位的單身專業人士、外籍工作者、學生族群的穩定需求,被評為對租賃投資人最具成本效益的選項。

二房至三房公寓提供3%~5%的中等水準租金收益率,長期租戶留存率較高是其優勢。惟與小坪數相比,收益率略低。主要租賃需求群體為小家庭與專業人士伴侶。

大坪數公寓、聯排別墅、別墅通常呈現3%~4%的較低租金收益率。這是由於高購入成本與有限的租賃需求,除高端外籍居住區或特殊服務式別墅市場外,需求面較窄、收益率受到壓制。

儘管如此,2~3房中等坪數公寓被評為同時追求租賃穩定性與收益率的投資人之「最佳平衡點(sweet spot)」。惟從絕對獲利能力角度看,小坪數仍最具吸引力。

購買成本與稅費對實際租金收益率有何影響?

扣除所有稅費、手續費及營運成本後,實際淨租金收益率通常較毛租金收益率下降1~1.5個百分點。依區位與管理效率不同,這意味著多數公寓提供約2%~5%的淨收益率。

於胡志明市,房貸利率對採用槓桿投資的回報率影響巨大。

國有銀行在促銷期內提供5%~7%的固定利率,惟其後常轉為9.5%~11.5%的浮動利率。對外國投資人而言,民營銀行利率更高、達10%~12%以上,融資成本顯著上升。

3~5年期的短期優惠利率有暫時緩解效果,惟長期適用的實際利率會大幅拉低淨收益率。使用高槓桿的投資人於還本付息之後,實際收益率跌至3%以下的情形並不少見,且除非房地產價值快速上升或獲得極高的租金收益,否則難以改善。

對現金購買者(Cash Buyer)而言,3%~7%的毛租金收益率提供更具吸引力的絕對回報;反之,使用槓桿的投資人則需仔細測算債務償還成本與預期租金收益、房價上漲率。

在目前的貸款市場環境下,採用保守槓桿比率、且提供5%以上租金收益率的房地產,有利於在扣除融資成本後仍保持正向現金流。

在胡志明市,短期出租與長期出租於獲利能力方面呈現明顯差異。

Airbnb 型短期出租年均創收約1億9,700萬越南盾(7,000美元),平均日租金46美元,平均入住率約51%。市中心核心區營運良好的房源,可達成8%~12%的毛租金收益率,遠高於傳統的長期出租。

惟短期出租波動大,受季節性需求變化(尤其12月旺季)及監管風險影響。同時營運難度與管理成本較高,實際淨收益率可能遠低於毛收益率。

反之,長期出租雖呈現3%~6%的較低毛租金收益率,但憑藉高入住率而更具穩定性。例如A級服務式公寓維持約85%的入住率,提供更可預測的現金流與更簡單的稅務結構。

短期出租適合願意積極進行營運管理、能夠承擔市場波動的投資人;長期出租則更適合優先考慮穩定且被動租金收入的投資人。

截至2025年9月,胡志明市的租金因物業類型與地區不同,差異顯著。

單間與一房公寓於第1郡·第2郡的月租為600~1,200美元,第7郡400~900美元,Binh Thanh 郡300~600美元。此價格梯度反映區位溢價與單元品質的差異。

二房至三房規模的公寓於市中心月租為700~1,700美元,高端建案的租金更高。家庭型戶型享有長期合約的優勢,惟需求面較小坪數更受限。

聯排別墅於市中心通常為月租1,500~2,000美元,深受需要更寬敞空間與私密性的家庭及小型企業歡迎。

獨棟式住宅與別墅呈現最廣泛的價格區間,整體月租為1,100~3,000美元。尤其第1郡與第2郡的高端房源月租可達2,800~4,500美元,滿足高級外國家庭與高階主管的需求。

胡志明市的租賃市場由背景與需求各異的多種類型租戶構成。

來自俄羅斯、韓國、中國、歐洲的外國專業人士,主要偏好第2郡、第7郡、Binh Thanh 郡的服務式公寓與公寓產品,部分家庭則選擇 Thao Dien 地區的別墅。

大學生重視距校園的可達性與租金負擔,主要在 Binh Thanh 郡與 Thu Duc 市 尋找單間公寓與一房單元。

本地專業人士偏好 Binh Thanh、第1郡、第4郡,或交通可達性良好的新興地區的1~2房公寓。

外國及本地家庭由於需要更寬敞空間,租賃大坪數公寓、聯排別墅、別墅,主要集中區域為國際學校雲集的第7郡(Phu My Hung)及國際學校周邊地區。

企業租戶與跨國公司,為營運高階主管住所,常常租賃數個單元或整棟建築。

透過了解租戶類型,投資人可選擇合適的房地產類型與位置,以優化入住率與租金收益。

近年租金收益率與租金的變化

胡志明市的租賃市場於過去5年間,經歷明顯的租金收益率壓縮(Compression)現象。

租金收益率自2023年第一季的4.02% → 2024年第一季的3.83% → 2025年第一季的約3.16%以下,持續下降。主因為房地產價格上漲速度遠超過租金上漲。

2020年以後租金呈現強勁上漲趨勢,新建公寓2025年較前年上漲47%。惟即使是如此漲幅的租金上漲,也跟不上飆升的售價,新進場投資人的收益率持續受壓。

另一方面,截至2025年7月,短期出租收入較前年同期增加4%,呈現較為堅挺的走勢。這得益於觀光業復甦與休閒需求的增加。

租金收益率壓縮反映出市場成熟、投資人關注度上升,以及核心區位優質供給不足等因素,顯示新投資人正以接受較低收益率的方式進入市場。

未來1年、5年、10年的租金與租金收益率展望

未來1年展望

租金收益率預期將小幅下降或保持持平。房地產價格將繼續上漲,租金則預計於全市範圍內上漲5%~7%,需求強勁與供給不足將提供支撐。

未來5年展望

預期需求將持續增長,但租金收益率壓縮仍將延續。除非租金漲幅明顯超越售價上漲速度,否則收益率改善有限。
第2郡、第7郡,以及 Thu Duc 新興地帶預計將引領新的開發與投資流向。

未來10年展望

地鐵通車、新 CBD 開發、國際資本流入擴大等,將強化胡志明市的競爭力,可望相對於曼谷(3%~4.5%)、雅加達(2.5%~3.5%)繼續保持較高的租金收益率優勢。
惟長期租金增長將很大程度上取決於政策變化、稅制調整與總體經濟健康度。

長期而言,最早進入交通基礎建設改善地區、外籍社群成長地區、新興開發軸線的投資人,將獲得最大收益。