据Trading Economics，越南在2026年前九个月的已注册越南FDI达到USD 50.36 Billion。外籍投资者可以利用越南FDI数据识别活跃的工厂和物流走廊，但与 headline registered figures 相比，已拨付资本更能反映实际运营活动。
要点摘要
- 2026年前九个月，已注册越南FDI达到USD 50.36 billion。
- 已拨付USD 21.07 billion，同比增长12.1%。
- 制造业获得了已拨付越南FDI的82.6%。
- 新注册资本中，新加坡达到USD 9.26 billion；韩国达到USD 5.70 billion。
- 2026年第二季度，南部工业用地要价高于北部平均水平。
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假设您是一名居住在Ho Chi Minh(胡志明市)的韩国经理，您的雇主正在考虑迁移工厂，而您的家人正在决定是否延长公寓租约。越南FDI数据 headline 很重要，但更值得关注的问题是哪些工业走廊正在吸引资本，以及这可能对住房需求、通勤模式和附近工业地产成本意味着什么。
2026年越南FDI对外籍投资者意味着什么？
headline 数据表现强劲，但已注册资本和已拨付资本衡量的是不同事项。已注册资本记录了新项目、扩建项目和外资购股所作出的承诺。已拨付资本则是已经进入项目的资金。Trading Economics报告称，2026年前九个月已注册投资达到USD 50.36 billion，已拨付投资达到USD 21.07 billion，已拨付资本同比增长12.1%。
对于房地产投资者而言，已拨付资本是更具实际参考价值的信号，因为它指向建设、设备、人员配置和运营活动，而不是已经宣布的意向。但这本身并不能证明附近公寓价格或租金将会上涨。
| 越南FDI指标 | 2026年前九个月 | 反映内容 |
|---|---|---|
| 已注册投资总额 | USD 50.36 billion | 通过各类投资渠道承诺投入的外资 |
| 新注册项目 | USD 29.24 billion，涉及3,108个项目 | 新项目储备 |
| 现有项目增资 | USD 14.15 billion | 既有投资者的扩张 |
| 外资出资和购股 | USD 6.97 billion | 通过股权交易进行的投资 |
| 已拨付投资 | USD 21.07 billion | 已经投入项目的资本 |
哪些国家正在引领对越南投资？
据VietnamPlus，2026年前九个月，新加坡是新注册资本最大的来源地，金额为USD 9.26 billion。韩国紧随其后，金额为USD 5.70 billion。这些是该期间新注册资本的来源地，并不代表最终母公司国籍或累计投资存量的排名。
这一点很重要。从新加坡或卢森堡注册的项目，其股东、供应商或管理团队仍可能来自韩国、台湾、中国、香港或其他地区。外籍买家不应仅根据注册地来预测外籍人士住房需求将在哪里出现。
| 来源经济体 | 2026年前九个月新注册资本 |
|---|---|
| 新加坡 | USD 9.26 billion |
| 韩国 | USD 5.70 billion |
| 卢森堡 | USD 4.99 billion |
| 香港 | USD 3.01 billion |
| 中国 | USD 2.27 billion |
| 日本 | USD 1.56 billion |
| 荷兰 | USD 438.5 million |
为什么制造业仍是越南FDI的核心主题？
据VietnamPlus，2026年前九个月，制造和加工行业获得了USD 13.38 billion的新注册资本，为获得投资最多的行业。交通运输和仓储行业紧随其后，获得USD 5.14 billion，显示工厂投资与物流基础设施正在同步发展。
对于住宅投资者而言，住房需求受到更强影响的通常是工厂周边的走廊区域，包括管理人员住宿、学校便利性、机场路线、服务式公寓，以及工业园区与中央商务区之间的通勤。Bac Ninh(北宁市)的工厂并不会自动支撑Ha Noi(河内市)市中心的公寓购买需求；仍需核实租户构成和交通路线。
| 行业 | 2026年前九个月新注册资本 | 投资者解读 |
|---|---|---|
| 制造和加工 | USD 13.38 billion | 工厂生产和供应商扩张 |
| 交通运输和仓储 | USD 5.14 billion | 物流、仓储和配送支持 |
工厂可能在哪里寻求土地和现成厂房？
全国越南FDI公告没有按省份分列2026年的工厂资本，因此无法证明哪个地点获得了最多的工厂投资。工业市场数据仍有助于比较实际可选范围。Cushman & Wakefield、CBRE和JLL的数据显示，2026年第二季度，南部主要市场工业用地在剩余租赁期内的要价约为USD 183至USD 186.4 per square metre，而北部主要市场约为USD 137.7至USD 143。
这些土地价格是在剩余租期内一次性支付的款项，并非年度租金。现成厂房是另一类产品，两个区域的报价租金区间都窄得多。对租户而言，可供使用的土地、劳动力资源、港口和供应商网络，可能比表面租金更重要。
| 市场组别 | 工业用地报价 | 现成厂房报价租金 | 期间 |
|---|---|---|---|
| 北部主要工业市场 | USD 137.7-143/平方米（剩余租期） | USD 5-5.3/平方米/月 | 2026年第二季度 |
| 南部主要工业市场 | USD 183-186.4/平方米（剩余租期） | USD 4.9-5.2/平方米/月 | 2026年第二季度 |
各区域内部的可用情况也有所不同。Cushman & Wakefield报告称，2026年第二季度，Bac Ninh(北宁市)的工业用地入驻率超过70%，Hai Phong(海防市)超过60%。南部方面，Dong Nai(同奈市)为73.1%，Tay Ninh(西宁省)为60.9%。这些数据采用行政区划合并后的地理口径，因此买家应核实具体工业园区，不要假设省级平均值适用于某一具体地块。
| 地点 | 工业用地入驻率 | 期间 |
|---|---|---|
| Bac Ninh(北宁市) | 超过70% | 2026年第二季度 |
| Hai Phong(海防市) | 超过60% | 2026年第二季度 |
| Dong Nai(同奈市) | 73.1% | 2026年第二季度 |
| Tay Ninh(西宁省) | 60.9% | 2026年第二季度 |
工业地产交易中的定金风险是什么？
实际损失可能是定金被占用，而所选地块又无法满足您计划开展的业务需求。付款前，请取得最终版工业用地转租协议或现成厂房租赁协议草案。协议应注明：
- 具体地块或厂房；
- 租赁期限；
- 付款计划；
- 允许的用途；
- 交付条件；以及
- 定金退还的触发条件。
不要把宣传册上的租金当成实际交易条件。您转账支付定金前，工业地产服务部可以审核协议草案以及工业园区提供的书面商业报价。
常见问题
2026年对越南FDI最多的是哪个国家？
据VietnamPlus报道，2026年前九个月的新登记资本中，新加坡以USD 9.26 billion排名第一，其次是韩国，为USD 5.70 billion。这并不能说明按最终投资者国籍统计的累计历史排名。
投资者应如何将越南FDI 2025与当前数据进行比较？
应采用同期、同口径的数据进行比较。最新发布的数据显示，2026年前九个月注册FDI同比增长76.4%，实际到位FDI同比增长12.1%。注册承诺额与实际到位额不能混为一谈。
工厂领域的FDI是否意味着适合长期购买公寓？
有时适合，但前提是租户群体与楼盘相匹配。在将工业扩张视为住宅投资信号之前，请核实雇主基础、管理人员预期住房津贴、上学路线、日常通勤情况，以及楼盘是否符合《2023年住房法》第17条规定的外籍人士购房资格和第19条规定的外籍人士持有比例上限。
哪些来源支持这些数据？
在决定选择某条工厂走廊或投资附近住宅之前，请务必书面确认以下事项：
- 具体是哪座工业园区或哪个雇主集群带动了租户需求；
- 所报厂房或土地价格是否为报价，以及报价包含哪些内容；以及
- 如果场地无法满足预期用途，适用哪些退款条款。
工业地产服务部可以通过聊天向您发送最新的南北工业市场简报，其中包括相关报价租金的计算口径、入驻情况以及租赁协议核对清单。
