越南FDI 2026：九個月創下500億美元新高——誰在投資，工廠將落腳何處

根據 Trading Economics，越南在 2026 年前九個月的已註冊越南FDI達 50.36 Billion 美元。外國投資人可利用越南FDI數據辨識活躍的工廠與物流走廊，但相較於 headline 已註冊數字，已實際到位的資金更能反映現場活動。

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假設您是一名居住在 Ho Chi Minh(胡志明市)的韓籍經理，您的雇主正考慮搬遷工廠，而您的家庭則在決定是否延長公寓租約。越南FDI headline 數字固然重要，但更值得深入探討的問題是：哪些工業走廊正在吸引資金，以及這可能如何影響住房需求、通勤模式與鄰近工業房地產成本。

2026 年越南FDI對外國投資人意味著什麼？

headline 數字表現強勁，但已註冊資金與已實際到位資金衡量的是不同事項。已註冊資金記錄新計畫、擴建計畫及外資股份購買所作出的承諾。已實際到位資金則是已經投入計畫的資金。Trading Economics 報告顯示，2026 年前九個月的已註冊投資額為 50.36 billion 美元，已實際到位資金為 21.07 billion 美元，後者年增 12.1%。

對房地產投資人而言，已實際到位資金是更實用的訊號，因為它反映的是建設、機械、招聘及營運活動，而非僅僅是已宣布的意向。然而，這本身並不能證明鄰近公寓價格或租金將會上漲。

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哪些國家正在引領越南FDI？

根據 VietnamPlus，2026 年前九個月新加坡是新註冊資本的最大來源地，金額達 9.26 billion 美元。大韓民國以 5.70 billion 美元排名第二。這些是該期間新註冊資本的來源地，並不代表最終母公司國籍或累計投資存量的排名。

這項區別十分重要。從新加坡或盧森堡註冊的計畫，其股東、供應商或管理團隊仍可能來自韓國、台灣、中國、香港或其他地區。外國買家不應僅根據註冊地判斷外籍人士住房需求將出現在哪裡。

為什麼製造業仍是越南FDI的核心主軸？

VietnamPlus 報導，製造與加工業在 2026 年前九個月獲得 13.38 billion 美元的新註冊資本，為資金配置最多的產業。運輸與倉儲業緊隨其後，獲得 5.14 billion 美元，顯示工廠投資與物流基礎設施正同步發展。

對住宅投資人而言，住房市場受到較大影響的往往是工廠周邊的走廊，包括經理人住宿、學校可達性、機場路線、服務式公寓，以及工業園區與中央商業區之間的通勤。一座位於 Bac Ninh(北寧市)的工廠，並不會自動支撐在 Ha Noi(河內市)市中心購買公寓；租客類型與交通路線仍需進一步核實。

工廠可能在哪些地區尋找土地與現成建築空間？

全國性的越南FDI公告並未按省份分列 2026 年工廠資本，因此無法證明哪個地點獲得最多工廠投資。不過，工業市場數據仍有助於比較實際可選的地點。Cushman & Wakefield、CBRE 及 JLL 的數據顯示，2026 年第二季南部主要市場的工業用地要價，在剩餘租賃年期內約為每平方公尺 183 至 186.4 美元；相比之下，北部主要市場約為 137.7 至 143 美元。

上述土地價格為剩餘租期的一次性付款，並非年度租金。現成廠房屬於不同產品類型，兩大區域的開價租金區間更為集中。對使用企業而言，可供應土地、勞動力來源、港口及供應商網絡的重要性，可能高於表面租金。

各區域內的供應狀況亦有差異。Cushman & Wakefield指出，於2026年第二季，Bac Ninh(北寧市)的工業土地出租率超過70%，Hai Phong(海防市)則超過60%。南部方面，Dong Nai(同奈市)為73.1%，Tay Ninh(西寧省)為60.9%。這些數據採用合併後的行政區域劃分，因此買方應查核確切工業園區，而非假設省級平均數適用於特定基地。

工業地產交易的訂金風險是什麼？

實質損失在於訂金被卡在無法支援您預定營運的基地。付款前，請取得工業土地轉租契約或現成廠房租賃契約的最終草案。契約應明確載明：

• 確切地塊或廠房；
• 租期；
• 付款時程；
• 允許用途；
• 交付條件；以及
• 訂金退還觸發條件。

請勿將宣傳手冊上的租金視為最終交易條件。在您匯付訂金前，工業地產顧問團隊可協助審閱契約草案及工業園區的書面商業報價。

常見問題

2026年哪個國家對越南FDI投資最多？

根據VietnamPlus，2026年前九個月的新登記資本中，新加坡以USD 9.26 billion位居第一，其後為大韓民國的USD 5.70 billion。這並不代表按最終投資人國籍計算的累計歷史排名。

投資人應如何比較越南FDI 2025與目前數據？

應採用可比較的期間與衡量標準。目前發布資料顯示，2026年前九個月的登記越南FDI按年增加76.4%，實際到位越南FDI則按年上升12.1%。登記承諾金額與實際到位金額不應視為可互換數據。

製造業越南FDI是否代表長期購買公寓是合理選擇？

有時是，但前提是租客客群與建案相符。在將工業擴張視為住宅購買訊號前，請檢視雇主基礎、預期管理階層住房津貼、學校路線、日常通勤，以及該建案依據《2023年住宅法》第17條的外國買方資格，及依據《2023年住宅法》第19條的外國人持有配額。

哪些來源支持上述數據？

• VietnamPlus：2026年前九個月越南FDI實際到位數據
• Trading Economics：越南FDI數據
• 2023年住宅法
• 第95/2024/ND-CP號法令

在投入廠房走廊或鄰近住宅投資前，請以書面方式確認以下事項：

• 究竟是哪一個工業園區或雇主聚落帶動租客需求；
• 所報廠房或土地價格是否為開價，以及其包含哪些項目；以及
• 若基地無法符合預定用途，適用哪些退款條款。

工業地產顧問團隊可透過線上客服向您提供最新北部與南部工業市場比較簡報，內容包括相關開價租金基準、出租率背景及租賃契約檢核清單。