更新日期：2024年5月
是的，外國人可依據《2023年住房法》（第27/2023/QH15號法律）及第95/2024/ND-CP號法令，以50年可續期的租賃產權方式合法購買 Hinode Royal Park 內 The Flame Vine 的公寓，前提是該單位須落於建案的外國人持有配額範圍之內。這座由 WTO（Trading & Construction Corp.）開發、共1,380戶的建案座落於 Hoai Duc 郡，緊鄰具策略地位的 Ring Road 3.5，預計交屋時間為2027年。
外國人持有配額是否已確保？
在匯出任何款項之前，您務必確認您所選的特定單位已納入該建案的外國人持有配額之內。越南法律明確限制外國個人或法人在單一住宅建案中可持有的單位比例。若開發商已達此法定上限，即無法再簽發任何外國人合約。在簽署買賣合約（SPA）之前，請務必要求開發商提供書面確認，證明您的特定單位符合外國人持有資格。
50年租賃產權在實務上如何運作？
依據《2023年住房法》，50年期限為外國人持有公寓產權的標準期限。雖然期限有所限制，您仍保有將單位出租以獲取租金收益、或轉售予任何合格買家（包含越南公民）的完整權利。若您將單位售予越南公民，產權將自動轉換為永久所有權（freehold），這將大幅提升您的退場策略。依據現行法規框架，50年期限於到期時亦可續期。
為何 Ring Road 3.5 的地段對收益率至關重要？
Hoai Duc 是 Ha Noi 都市擴張的主要成長廊帶，而 The Flame Vine 緊鄰 Ring Road 3.5 正是其最關鍵的財務指標。在評估兩房（70–77平方公尺）與三房（115–118平方公尺）單位時，請留意較小的單位通常具備較高的流動性與較快的出租週轉率，而較大的單位則往往能吸引更為穩定、長期的家庭型房客。此區段的基礎建設發展旨在帶動持續的租賃需求與長期的資本增值。
專業物業管理如何保障您的投資？
The Flame Vine 由 CBRE 負責管理，此一因素可為非居民投資者降低風險。專業的監管確保維護標準與房客篩選維持嚴謹，防止在新供給充斥的市場中出現價值侵蝕。請詳閱管理合約條款、年度服務費結構，以及公共基金（sinking fund）的具體細節，以確保淨租金收益率維持透明，並免受隱藏營運成本的侵蝕。
外國買家的必要財務步驟為何？
投資成功需嚴格遵循越南的財務法規：
- 銀行管道：所有購屋款項均須透過授權的銀行管道匯出。請保留所有交易紀錄，因為這些是您在匯回資金或租金收益時最主要的資金來源證明。
- 資金匯回：請向您的往來銀行諮詢有關將出售所得或租金利潤匯回境外的法規流程。
- 稅務：請將移轉稅、租金個人所得稅及匯率波動變數納入您的年度收益模型之中。
- 合約保障：鑑於2027年的交屋期程，請確保 SPA 明確載明施工里程碑及交付延遲的違約罰則。切勿依賴行銷文宣；請就法律合約中的每一項義務逐一查證。
常見問答
- 外國人能在 The Flame Vine 取得正式產權嗎？可以，您將取得受《2023年住房法》規範、為期50年且可續期的粉紅書（所有權證書）。
- 當我出售時產權會如何處理？若您售予越南公民，產權將轉換為永久所有權。
- 租金收益需課稅嗎？需要，外國屋主須就租金收益及轉售時的資本利得負擔稅務。
- 由誰負責物業管理？CBRE 為指定營運商，為國際屋主提供一層監管保障。
資料來源
- 《2023年住房法》（第27/2023/QH15號法律）：https://vbpl.vn/
- 詳述住房法之第95/2024/ND-CP號法令：https://chinhphu.vn/
審閱者：越南房地產部門，房地產投資顧問。
