越南房地產平台比較：外國人使用前必知的檢核重點

對外國人而言，評斷越南房地產買賣網站不應看物件數量，而應看是否具備外國人持有資格。平台上刊登的眾多物件中，相當比例為越南籍屋主釋出、外國人依法無法承購的轉售物件。依據2023年住宅法第19條，單棟之外國人持有上限為30%；第20條則規定，自粉紅簿核發日起最長可持有50年、期滿可申請續期，若轉售予越南籍人士則轉換為長期（永久）產權。

假設您在Thao Dien尋找12個月租期物件時，於越南房地產買賣網站上看到一間心儀的公寓。若物件詳情頁未標示是否已核發粉紅簿、是否開放外國人持有，該洽詢本身便無法推進至交易。先行過濾此一差異，正是比較各平台的起點。

為何越南房地產買賣網站在外國人眼中呈現不同樣貌？

您在韓國所瀏覽的越南房地產買賣網站，多為直接呈現以本地客群為對象的物件。依2023年住宅法第17條第2項，外國人並無向越南籍個人購屋之管道。可行的路徑僅有兩種：向建商購買全新或已完工社區之建商餘屋，以及向其他外國籍屋主購買。

外國人持有之住宅自粉紅簿核發日起最長可持有50年並可續期，轉售予越南籍人士時則轉換為長期（永久）產權。此為2023年住宅法第20條所定架構，且僅能在第19條所定30%配額範圍內維持持有。出租完全自由，轉售亦可，但若售予外國買方，僅移轉剩餘持有年限。

唯一的例外是：與越南公民結婚並在越南居住之外國人，依2023年住宅法第20條第2項c款，享有與越南公民相同之住宅權利。除此情形外，即使越南房地產買賣網站標示為「可交易」，若屬越南籍屋主持有之物件，外國人仍無法簽約。

越南房地產買賣網站有哪些類型，又該確認什麼？

比較平台時，不應以功能區分，而應以查核機制為準。越南房地產買賣網站大多僅揭露屋主開價，並未公開成交價或成交量。2026年下半年一手供給與去化率預測已彙整如下表，整體呈現盤整格局。將2026年視為持續調整的市場，方為精準判斷。

該如何解讀網站開價？

開價不等於行情。截至2026-01-28查核時點，Ho Chi Minh(胡志明市)獨棟住宅樣本中，出現開價20,000萬元、月租500萬元之期望價格，同時間點Ho Chi Minh(胡志明市)第4郡另一筆獨棟住宅則標示為12,500萬元。即便在同一平台、同一天，價格帶亦差異甚大。期望價格樣本並不能代表整體市場。

一手預售開價亦需另行看待。據VnEconomy引述，CBRE Vietnam於2026-Q2提出Ha Noi(河內市)一手平均開價為95,000,000–116,000,000 VND/m2，此為未含加值稅與管理費之數據。在網站上看到的每平方公尺單價，須一併考量此類計算基準之差異。

若僅憑網站資訊就簽約，有何風險？

最大的損失在於訂金與無法辦理產權移轉。越南房地產買賣網站上的「外國人可購」標章，並不保證仍有剩餘配額。單棟30%配額僅為2023年住宅法第19條所定上限，剩餘配額唯有透過建商或管理單位所保管之名冊方可確認。

預防所需的書面文件有三項：賣方身分與持有型態、該棟剩餘外國人配額確認函，以及粉紅簿。建商餘屋以買賣合約（SPA）進行，外國人轉售物件則以「外國人間買賣合約」進行並承接剩餘年限。無論何種情況，支付訂金前務必以書面確認上述文件。韓國服務櫃檯將陪同您向建商完成查核流程，並協助核對文件。

常見問題

Q. 在越南房地產買賣網站上看到心儀物件，若為越南籍屋主持有所屬，外國人是否無法購買？
是的。依2023年住宅法第17條第2項，外國人不得向越南籍個人購屋。即使在越南房地產買賣網站上找到物件，仍須先確認是否為建商餘屋或外國人持有之轉售物件。

Q. 建商物件與外國人轉售物件有何差異？
建商物件以正式買賣合約（SPA）進行，外國人轉售物件則與外國籍屋主簽訂買賣合約並承接剩餘持有年限。

Q. 能否直接以網站開價作為預算依據？
開價僅為期望價格。2026年下半年供給量大，去化率預估僅20-30%，開價與成交價之間的落差可能擴大。即使同一社區，是否仍有剩餘配額及是否持有粉紅簿，亦會影響交易可行性與價格。

在支付訂金前，您務必以書面取得以下三項答覆。第一，該戶賣方為建商餘屋抑或外國籍屋主。第二，該棟剩餘外國人配額尚有多少戶。第三，粉紅簿正本、核發日期、剩餘年限與續期可行性。

由Ly Nguyen率領、專責服務韓國客戶的韓國服務櫃檯，將協助您共同檢視在越南房地產買賣網站上看到之物件是否具備交易可行性。煩請您告知目前關注的社區、棟別與戶別，我們將透過聊天室為您整理官方價格表、剩餘配額查核方式及粉紅簿檢核清單。歡迎透過Kakao或Zalo隨時與我們聯繫。